SỬ DỤNG ĐẤT KHAI HOANG CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ VÀ BỒI THƯỜNG KHI BỊ THU HỒI THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT NĂM 2026?
Trong thực tế, không ít hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khai hoang từ nhiều năm trước nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội, mở rộng hạ tầng giao thông hoặc thực hiện công tác quy hoạch, nhiều người dân băn khoăn liệu đất khai hoang có được công nhận quyền sử dụng đất hay không, đồng thời có được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi hay không.
Đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi trên thực tế, nhiều diện tích đất đang được người dân trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai. Nếu không nắm rõ quy định pháp luật, người sử dụng đất có thể gặp khó khăn trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bảo vệ quyền lợi của mình khi có quyết định thu hồi đất.
Qua bài viết dưới đây, Văn phòng Luật sư Đà Nẵng sẽ phân tích các quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đang được áp dụng trong năm 2026 để làm rõ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cũng như những lưu ý quan trọng mà người dân cần biết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
1. Đất khai hoang là gì? Pháp luật hiện hành quy định như thế nào?
Luật Đất đai 2024 không đưa ra khái niệm chính thức về “đất khai hoang”.
Tuy nhiên, trên thực tế, thuật ngữ này thường được sử dụng để chỉ phần đất do hộ gia đình, cá nhân tự khai phá, cải tạo từ đất chưa sử dụng, đất hoang hóa hoặc một số khu vực chưa được đưa vào khai thác để phục vụ mục đích sản xuất, canh tác hoặc sử dụng ổn định trong đời sống.
Cần lưu ý rằng không phải mọi trường hợp đất khai hoang đều được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất. Về cơ bản, có thể chia thành hai nhóm trường hợp phổ biến như sau:
(1) Nhóm thứ nhất:
Đất được người dân sử dụng ổn định trong thời gian dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai.
Đây là nhóm đất có khả năng được xem xét công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
(2) Nhóm thứ hai:
Đất có nguồn gốc từ hành vi lấn chiếm đất công, chiếm đất hành lang bảo vệ công trình, tự ý sử dụng đất thuộc quỹ đất do Nhà nước quản lý hoặc các trường hợp sử dụng đất trái quy định pháp luật.
Đối với nhóm trường hợp này, việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được bồi thường khi thu hồi đất thường gặp rất nhiều hạn chế.
Như vậy, yếu tố quyết định quyền lợi của người sử dụng đất không nằm ở việc đất có nguồn gốc khai hoang hay không mà phụ thuộc vào quá trình quản lý, sử dụng đất trên thực tế, thời điểm bắt đầu sử dụng, tình trạng tranh chấp và việc đáp ứng các điều kiện mà pháp luật đất đai quy định.
2. Đất khai hoang có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Hiện nay, căn cứ pháp lý quan trọng nhất để xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với đất khai hoang là Điều 138 và Điều 139 Luật Đất đai 2024.
(1) Trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện tương ứng theo từng giai đoạn sử dụng đất. Cụ thể:
Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980
- Người sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu:
- Đang sử dụng đất ổn định;
- Được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993
Trường hợp này cũng được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện:
- Đất đang được sử dụng ổn định;
- Không có tranh chấp;
- Có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất.
Có thể thấy rằng, pháp luật hiện hành tương đối cởi mở đối với các trường hợp sử dụng đất từ giai đoạn trước khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực.
Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
Đây là nhóm trường hợp phổ biến nhất hiện nay. Theo khoản 4 Điều 138 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất ổn định;
- Không có tranh chấp;
- Không vi phạm pháp luật đất đai;
- Không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền;
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điểm đáng chú ý là Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian xem xét công nhận quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2004 lên đến ngày 01/7/2014.
(2) Trường hợp đất nông nghiệp tự khai hoang
Ngoài Điều 138, Điều 139 Luật Đất đai 2024 còn quy định riêng về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang.
Theo đó, người đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang có thể được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Quy định này có ý nghĩa rất lớn đối với các địa phương có diện tích đất sản xuất nông nghiệp được người dân khai phá và sử dụng ổn định từ nhiều năm trước nhưng chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai.
3. Đất khai hoang có bị Nhà nước thu hồi hay không?
(1) Các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất
Theo Chương VI Luật Đất đai 2024, Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp chủ yếu sau đây:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
- Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định pháp luật hoặc do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
Trên thực tế, phần lớn các trường hợp đất khai hoang bị thu hồi hiện nay thường liên quan đến các dự án giao thông, khu công nghiệp, khu đô thị, công trình công cộng hoặc các dự án phát triển kinh tế – xã hội thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
Ngoài ra, đối với những diện tích đất khai hoang nhưng thuộc trường hợp lấn chiếm đất công, đất rừng, đất hành lang bảo vệ công trình hoặc sử dụng không đúng mục đích thì người sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai.
(2) Đất khai hoang nằm trong quy hoạch có bị thu hồi ngay không?
Đây là một trong những vấn đề thường gây nhầm lẫn. Trên thực tế, việc đất nằm trong quy hoạch không đồng nghĩa với việc sẽ bị thu hồi ngay lập tức. Người sử dụng đất vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất cho đến khi:
- Có kế hoạch sử dụng đất hằng năm được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Có quyết định thu hồi đất hợp pháp;
- Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.
Do đó, khi phát hiện đất khai hoang của mình nằm trong khu vực quy hoạch, người dân nên chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch và hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai càng sớm càng tốt để bảo vệ quyền lợi của mình khi có quyết định thu hồi trong tương lai.
4. Đất khai hoang có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không?
Trên thực tế, việc có được bồi thường hay không không phụ thuộc vào việc đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mà phụ thuộc vào việc người sử dụng đất có thuộc đối tượng được bồi thường theo quy định của pháp luật hay không.
(1) Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Theo khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường về đất nếu thuộc một trong các trường hợp:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy tờ hợp pháp khác về quyền sử dụng đất;
- Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp.
Trong trường hợp này, người dân vẫn có quyền được xem xét bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
Điều này có thể hiểu rằng, việc chưa được cấp sổ đỏ không đồng nghĩa với việc mất quyền được bồi thường. Điều quan trọng là phải chứng minh được quá trình sử dụng đất hợp pháp và đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
(2) Trường hợp đất khai hoang đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp có được bồi thường không?
Nếu người sử dụng đất chứng minh được diện tích đất khai hoang đang sử dụng thuộc trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 138 hoặc Điều 139 Luật Đất đai 2024 thì vẫn được xem xét bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
Trong trường hợp này, mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất vẫn có cơ sở để được bồi thường về đất khi bị thu hồi. Đây là một trong những điểm bảo vệ quyền lợi người dân rất quan trọng của Luật Đất đai năm 2024.
(3) Đất nông nghiệp tự khai hoang có được bồi thường không?
Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 01/7/2004, trực tiếp sản xuất nông nghiệp và đủ điều kiện theo quy định của pháp luật vẫn được xem xét bồi thường trong hạn mức giao đất nông nghiệp mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi cho những người dân đã bỏ công sức khai phá, cải tạo và sử dụng đất trong thời gian dài để phục vụ sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên, việc xác định diện tích được bồi thường còn phụ thuộc vào:
- Hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;
- Thời điểm bắt đầu sử dụng đất;
- Hiện trạng sử dụng đất thực tế;
- Hồ sơ, tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất.
5. Trường hợp nào đất khai hoang không được bồi thường khi bị thu hồi?
Bên cạnh các trường hợp được bồi thường, Luật Đất đai 2024 cũng quy định một số trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất nếu thuộc các trường hợp luật định. Đối với đất khai hoang, các trường hợp phổ biến thường gặp gồm:
- Đất có nguồn gốc từ hành vi lấn chiếm đất đai;
- Đất sử dụng không đúng mục đích theo quy định;
- Đất được giao hoặc cho thuê trái thẩm quyền nhưng không đủ điều kiện được công nhận;
- Đất thuộc quỹ đất công ích của địa phương;
- Đất được sử dụng sau thời điểm pháp luật không cho phép công nhận quyền sử dụng đất;
- Đất đang có tranh chấp mà người sử dụng đất không chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp.
Trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất chỉ được xem xét hỗ trợ một phần chi phí đầu tư vào đất còn lại hoặc các khoản hỗ trợ khác theo chính sách của địa phương mà không được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất.
Do đó, việc xác định đúng nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng khi giải quyết phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Có thể thấy rằng, không phải mọi trường hợp đất khai hoang đều được cấp sổ đỏ hoặc được bồi thường khi bị thu hồi. Việc xem xét quyền lợi của người sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn gốc đất, thời điểm bắt đầu sử dụng, quá trình quản lý và sử dụng đất trên thực tế, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch cũng như việc đáp ứng các điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Bài viết trên đây được Văn phòng Luật sư Đà Nẵng tổng hợp và phân tích từ các quy định pháp luật đất đai hiện hành nhằm giúp hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức có góc nhìn tổng quan hơn về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang, đồng thời nhận diện những vấn đề pháp lý cần lưu ý để chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
Trong trường hợp Quý khách còn vướng mắc hoặc cần được tư vấn cụ thể liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, giải quyết tranh chấp đất đai, hoặc các vấn đề pháp lý khác trong lĩnh vực đất đai, Quý khách vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được hỗ trợ kịp thời, chính xác và phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Văn phòng Luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
- Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
………..
Xem thêm: NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI GIÁ PHÙ HỢP THEO DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT MỚI NHẤT NĂM 2026
