NHỮNG ĐIỂM MỚI VỀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI GIÁ PHÙ HỢP THEO DỰ THẢO NGHỊ QUYẾT MỚI NHẤT NĂM 2026
Trong bối cảnh giá nhà ở liên tục tăng cao và ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn, việc tìm kiếm một giải pháp cân bằng giữa thị trường và an sinh xã hội đang trở thành yêu cầu cấp thiết. Phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp tài chính gần như biến mất, trong khi nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế.
Trước thực trạng đó, dự thảo Nghị quyết năm 2026 về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được xây dựng như một bước đi mới nhằm tháo gỡ vướng mắc về nguồn cung và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình.
Qua bài viết dưới đây, Văn phòng Luật sư Đà Nẵng sẽ tổng hợp và phân tích một cách hệ thống các nội dung chính trong dự thảo Nghị quyết này, giúp người đọc hiểu rõ cơ chế chính sách, nắm đúng các quy định liên quan và có cái nhìn đầy đủ hơn khi áp dụng vào thực tiễn, qua đó hạn chế các rủi ro pháp lý có thể phát sinh.
1. Hiểu đúng về nhà ở thương mại giá phù hợp
Nhà ở thương mại giá phù hợp là một loại hình nhà ở thương mại nhưng được Nhà nước áp dụng cơ chế ưu đãi riêng nhằm kiểm soát giá bán ở mức hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của nhóm người có thu nhập trung bình.
Về bản chất, đây vẫn là dự án nhà ở thương mại do doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, điểm khác biệt nằm ở việc Nhà nước can thiệp bằng các chính sách về đất đai, đầu tư và tài chính để kéo giảm chi phí, từ đó hạ giá thành sản phẩm.
Theo định hướng trong dự thảo Nghị quyết, nhóm đối tượng hướng đến là người có thu nhập trung bình, ví dụ trên 20.000.000 đồng mỗi tháng, là nhóm hiện không đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại theo giá thị trường.
Mô hình này được xây dựng như một giải pháp bổ sung, nhằm:
- Giảm áp lực thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá hợp lý;
- Tạo cơ hội sở hữu nhà cho nhóm thu nhập trung bình;
- Hỗ trợ thực hiện mục tiêu an sinh về nhà ở theo Luật Nhà ở 2023.
2. Bối cảnh ra đời của dự thảo Nghị quyết
Thị trường bất động sản trong giai đoạn 2024 đến 2025 chứng kiến sự gia tăng mạnh về giá nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Giá nhà ở thương mại tăng trung bình từ 10 đến 15% mỗi năm, thậm chí có thời điểm tăng đến 30%. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp đã vượt mốc 100.000.000 đồng/mét vuông. Trong khi đó, thu nhập của người dân tăng chậm hơn nhiều, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Phân khúc nhà ở có giá phù hợp gần như biến mất khỏi thị trường.
Để xử lý vấn đề này, cơ quan quản lý nhà nước đã xây dựng dự thảo Nghị quyết năm 2026 về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Dự thảo gồm 11 điều, được công bố để lấy ý kiến rộng rãi và dự kiến ban hành trong năm 2026. Đây được xem là một chính sách mang tính thử nghiệm, nhằm đánh giá hiệu quả trước khi áp dụng chính thức trên diện rộng.
Chính sách thí điểm không tách rời hệ thống pháp luật hiện hành mà được xây dựng trên nền tảng các quy định có liên quan. Cụ thể:
- Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại;
- Luật Đất đai năm 2024 quy định về giao đất, cho thuê đất và cơ chế sử dụng đất cho dự án nhà ở;
- Nghị quyết số 171/2024/QH15 cho phép thí điểm một số cơ chế đặc thù để tháo gỡ vướng mắc pháp lý.
Dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là văn bản trực tiếp quy định cơ chế ưu đãi và phương thức triển khai.
3. Tổng quan nội dung 11 điều của dự thảo Nghị quyết
Dự thảo Nghị quyết được xây dựng với cấu trúc gồm 11 điều, bao quát toàn bộ các khía cạnh từ quy hoạch đến triển khai. Cụ thể:
- Điều 1 quy định về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng;
- Điều 2 quy định về chính sách quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở;
- Điều 3 quy định về chính sách đất đai, bao gồm giao đất và miễn giảm nghĩa vụ tài chính;
- Điều 4 quy định về đầu tư xây dựng dự án;
- Điều 5 quy định các ưu đãi dành cho chủ đầu tư;
- Điều 6 xác định loại hình nhà ở, chủ yếu là căn hộ chung cư tại khu vực đô thị;
- Điều 7 quy định nguyên tắc xác định giá bán và giá thuê mua;
- Điều 8 quy định điều kiện giao dịch và chuyển nhượng;
- Điều 9 đến Điều 11 quy định về tổ chức thực hiện, hiệu lực và trách nhiệm của các cơ quan liên quan.
5. Ưu đãi dành cho chủ đầu tư theo quy định của dự thảo Nghị quyết
Một trong những nội dung trọng tâm của dự thảo là cơ chế ưu đãi nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình nhà ở này. Theo Điều 5 của dự thảo, chủ đầu tư có thể được hưởng các chính sách sau:
- Lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư xây dựng, cao hơn mức 10 phần trăm áp dụng cho nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023;
- Không bắt buộc bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại theo quy định hiện hành;
- Được nới lỏng điều kiện huy động vốn, không bắt buộc phải có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất trước khi huy động;
- Được tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hơn;
- Có thể được hưởng thêm các chính sách hỗ trợ khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Đặc biệt, việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo cơ chế chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư, không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Cơ chế này tương tự quy định áp dụng đối với nhà ở xã hội, giúp rút ngắn thủ tục và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
6. Quy định về giá bán và giao dịch theo Điều 7 & Điều 8 dự thảo Nghị quyết
(1) Giá bán và giá thuê mua:
Theo Điều 7 của dự thảo, giá bán nhà ở thương mại giá phù hợp không hoàn toàn do thị trường quyết định mà phải tuân thủ nguyên tắc kiểm soát. Chủ đầu tư được quyền xác định giá nhưng phải đảm bảo:
- Tính đúng và tính đủ các chi phí hợp pháp, bao gồm chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí liên quan.
- Mức lợi nhuận không vượt quá 15% tổng vốn đầu tư.
- Sau khi công trình hoàn thành, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán, quyết toán và gửi cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để kiểm tra, giám sát.
(2) Điều kiện Giao dịch (Điều 8):
- Người mua hoặc thuê mua phải là cá nhân trong nước;
- Mỗi cá nhân chỉ được mua một căn nhà trong dự án;
- Không được chuyển nhượng trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền;
- Các giao dịch mua bán vẫn phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Những điều kiện này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và đảm bảo nhà ở đến đúng đối tượng có nhu cầu trên thực tế.
7. Thực tế triển khai và lưu ý quan trọng
Tính đến tháng 4 năm 2026, một số địa phương đã chủ động chuẩn bị điều kiện để triển khai chính sách. Đáng chú ý, TP.HCM đã tháo gỡ pháp lý cho hàng trăm khu đất với tổng diện tích lớn để phục vụ phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai có thể phát sinh một số vấn đề:
- Nguy cơ lợi dụng chính sách để trục lợi;
- Sự cạnh tranh chưa cân bằng giữa các loại hình nhà ở;
- Yêu cầu cao về công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý;
- Đối với người mua, cần lưu ý kỹ các điều kiện về sở hữu, đặc biệt là hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm để tránh vi phạm quy định.
Như vậy, Dự thảo Nghị quyết năm 2026 về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cho thấy định hướng rõ ràng của cơ quan quản lý trong việc xử lý bài toán mất cân đối cung cầu nhà ở hiện nay. Việc bổ sung một phân khúc trung gian, có sự kiểm soát về giá nhưng vẫn đảm bảo tính thị trường, được kỳ vọng sẽ góp phần mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho nhóm người có thu nhập trung bình.
Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả trên thực tế, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý và doanh nghiệp trong quá trình triển khai, đồng thời tăng cường cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế các rủi ro phát sinh như đầu cơ, trục lợi chính sách hoặc áp dụng sai quy định.
Bài viết này được Văn phòng Luật sư Đà Nẵng tổng hợp và phân tích từ các quy định pháp luật hiện hành nhằm giúp doanh nghiệp và cá nhân có cái nhìn toàn diện hơn về những điểm mới của dự thảo Nghị quyết về nhà ở thương mại giá phù hợp theo định hướng chính sách năm 2026.
Trong trường hợp còn vướng mắc hoặc cần được tư vấn cụ thể về điều kiện đầu tư, cơ chế ưu đãi, quy định giao dịch, cũng như rà soát rủi ro pháp lý khi tham gia phát triển hoặc mua loại hình nhà ở này, Quý khách vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư tại Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được luật sư hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.
Văn phòng luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
- Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
……………
Xem thêm: QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM NĂM 2025.
Xem thêm: HỒ SƠ VÀ ĐIỀU KIỆN MUA NHÀ Ở XÃ HỘI MỚI NHẤT NĂM 2025.
