NHỮNG ĐIỂM MỚI QUAN TRỌNG VỀ XỬ LÝ VI PHẠM ĐẤT ĐAI THEO NGHỊ QUYẾT 29/2026/QH16 MÀ NGƯỜI DÂN CẦN LƯU Ý
Ngày 24/4/2026, Quốc hội khóa XVI đã chính thức thông qua Nghị quyết số 29/2026/QH16 về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 01/5/2026 và được áp dụng trong thời hạn nhất định, hướng tới mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, đồng thời xử lý dứt điểm các sai phạm kéo dài nhiều năm trong thực tiễn quản lý đất đai.
Trong bối cảnh nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm của cơ quan quản lý và nhà đầu tư, việc ban hành Nghị quyết này được xem là bước đi quan trọng nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, đồng thời vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý chặt chẽ theo quy định pháp luật.
Qua bài viết dưới đây, Văn phòng Luật sư Đà Nẵng sẽ tổng hợp các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến cơ chế xử lý vi phạm đất đai theo Nghị quyết 29/2026/QH16; đồng thời phân tích các căn cứ pháp lý cụ thể, điều kiện áp dụng, phạm vi điều chỉnh và những điểm mới mà người dân, doanh nghiệp cần lưu ý trong quá trình thực hiện kể từ năm 2026.
1. Phạm vi áp dụng xử lý vi phạm đất đai theo Nghị quyết 29/2026/QH16
Theo Điều 1 Nghị quyết 29/2026/QH16, quy định hai nhóm cơ chế, chính sách đặc thù chính:
- Xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai tại các dự án, công trình vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội hoặc bảo đảm quốc phòng, an ninh, không có yếu tố tham nhũng, xảy ra trước ngày 01/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực một phần).
- Tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài trước ngày 01/8/2024.
Nghị quyết 29/2026/QH16 chỉ áp dụng đối với các vi phạm phát sinh trước ngày 01/8/2024. Đối với các hành vi vi phạm xảy ra sau thời điểm này, việc xử lý vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật hiện hành, bao gồm Luật Đất đai 2024, Bộ luật Hình sự năm 2015 (đã được sửa đổi, bổ sung) và Luật Xử lý vi phạm hành chính.
2. Cơ chế không truy cứu trách nhiệm hình sự đối với vi phạm đất đai
Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất của Nghị quyết 29/2026/QH16 là quy định về việc không truy cứu trách nhiệm hình sự trong một số trường hợp nhất định.
(1) Trường hợp không gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước (khoản 1 Điều 5):
- Không có hành vi tham nhũng;
- Vi phạm vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội hoặc lợi ích công cộng;
- Dự án đã hoàn thành và mang lại hiệu quả thực tế;
- Không còn khiếu nại, tố cáo hoặc đã được giải quyết dứt điểm.
Trong trường hợp này, cơ quan tiến hành tố tụng có thể cân nhắc không khởi tố hoặc không truy cứu trách nhiệm hình sự, thay vào đó tập trung xử lý hậu quả về kinh tế và hành chính.
(2) Trường hợp có gây thiệt hại nhưng đã khắc phục toàn bộ (khoản 2 Điều 5)
Trong trường hợp hành vi vi phạm có gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước, Nghị quyết 29/2026/QH16 vẫn cho phép áp dụng cơ chế không truy cứu trách nhiệm hình sự nếu:
- Đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu tại khoản 1;
- Đồng thời đã khắc phục xong toàn bộ hậu quả thiệt hại.
Quy định này mang tính thực tiễn cao, bởi trong nhiều trường hợp, việc thu hồi, bù đắp thiệt hại có ý nghĩa quan trọng hơn so với việc xử lý hình sự đơn thuần.
(3) Trường hợp dự án đang thực hiện, chưa hoàn thành (khoản 3 Điều 5)
Đối với các dự án vẫn đang triển khai, Nghị quyết cho phép tạm hoãn việc truy cứu trách nhiệm hình sự trong thời gian tối đa 02 năm. Tuy nhiên, việc tạm hoãn này phải đi kèm các điều kiện:
- Có phương án khắc phục hậu quả cụ thể, khả thi;
- Có cam kết rõ ràng từ phía tổ chức, cá nhân vi phạm;
- Đang tích cực triển khai việc khắc phục trên thực tế.
Cơ chế này tạo ra khoảng thời gian pháp lý để xử lý dự án, đồng thời buộc các chủ thể phải có trách nhiệm với hậu quả đã gây ra.
3. Tạm đình chỉ điều tra, không khởi tố vụ án liên quan đến vi phạm đất đai
Trên cơ sở các điều kiện tại Điều 5, Nghị quyết 29/2026/QH16 cho phép cơ quan có thẩm quyền:
- Tạm đình chỉ việc giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm;
- Hoặc quyết định không khởi tố vụ án hình sự;
- Áp dụng khi tổ chức, cá nhân vi phạm đang tích cực khắc phục hậu quả.
Quy định này có ý nghĩa quan trọng trong thực tiễn, bởi nếu tiến hành khởi tố ngay, nhiều dự án sẽ bị đình trệ hoàn toàn. Trong khi đó, việc cho phép tạm dừng để khắc phục có thể giúp hạn chế thiệt hại và tận dụng được phần giá trị đã đầu tư.
4. Hoãn thi hành án, miễn hình phạt và xóa án tích (Điều 9)
Không chỉ dừng lại ở giai đoạn điều tra, truy tố, Nghị quyết còn mở rộng cơ chế khoan hồng đối với những người đã bị kết án. Người đang chấp hành án hoặc chưa thi hành xong bản án có thể được hoãn chấp hành hình phạt tối đa 02 năm để khắc phục hậu quả khi người này:
- Đáp ứng đầy đủ điều kiện tại Điều 5;
- Đã khắc phục toàn bộ thiệt hại.
Tòa án có thể quyết định miễn chấp hành phần hình phạt còn lại. Sau khi chấp hành xong hoặc được miễn, người vi phạm có thể được xem xét xóa án tích sớm hơn theo quy định đặc thù.
Những quy định này cho thấy pháp luật hướng đến việc khuyến khích khắc phục hậu quả trên thực tiễn, thay vì chỉ tập trung vào việc thi hành hình phạt.
5. Miễn, giảm kỷ luật đối với cán bộ, công chức
Bên cạnh trách nhiệm hình sự, Điều 10 Nghị quyết 29/2026/QH16 cũng điều chỉnh vấn đề kỷ luật đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. Các trường hợp vi phạm có thể được xem xét miễn kỷ luật hoặc giảm nhẹ hình thức kỷ luật khi đáp ứng các điều kiện:
- Không có yếu tố tham nhũng;
- Hành vi xuất phát từ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội hoặc quốc phòng, an ninh;
- Đã khắc phục hậu quả hoặc dự án mang lại hiệu quả thực tế.
Trong bối cảnh thực tiễn, quy định này mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Quy định không chỉ góp phần tháo gỡ tâm lý e ngại, lo sợ sai sót của đội ngũ cán bộ trong quá trình xử lý các vấn đề đất đai phức tạp, mà còn bảo đảm duy trì nguyên tắc xem xét, xử lý trách nhiệm đối với các hành vi vi phạm.
6. Cơ chế đặc thù tháo gỡ vướng mắc cho dự án tồn đọng theo Chương III Nghị quyết 29/2026/QH16
Bên cạnh việc xử lý vi phạm, Nghị quyết còn tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý đối với các dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm. Đây là nhóm vấn đề phát sinh phổ biến trong thực tiễn, làm đình trệ hàng loạt dự án và gây lãng phí lớn về nguồn lực đất đai.
(1) Xử lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai quy định (Điều 11)
Theo Điều 11, đối với các dự án đã được cấp Giấy chứng nhận sai quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện rà soát lại trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất hiện hành. Cụ thể:
UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát tổng thể quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và tình trạng thực tế của dự án. Trên cơ sở đó, việc xử lý được phân thành hai hướng:
- Trường hợp phù hợp với quy hoạch đất ở
Dự án được xem xét cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, chủ đầu tư sẽ được tiếp tục hoàn thiện thủ tục pháp lý để đưa dự án vào khai thác.
- Trường hợp không phù hợp quy hoạch
Cơ quan nhà nước có thể áp dụng các phương án xử lý khác như điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo quy hoạch phù hợp hoặc thu hồi đất theo quy định pháp luật.
(2) Xử lý vi phạm trong lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất
Theo cơ chế tại Chương III Nghị quyết 29/2026/QH16, UBND cấp tỉnh được trao thẩm quyền rà soát lại toàn bộ quá trình thực hiện dự án. Trên cơ sở đó, có thể xem xét cho phép tiếp tục triển khai nếu đáp ứng các điều kiện nhất định.Việc áp dụng cơ chế đặc thù thường đặt ra các tiêu chí:
- Dự án đã được đầu tư trên thực tế, có khối lượng xây dựng đáng kể;
- Mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội hoặc có khả năng phát huy hiệu quả;
- Không có yếu tố tham nhũng trong quá trình thực hiện.
Trong những trường hợp này, thay vì dừng dự án hoặc thu hồi toàn bộ, pháp luật cho phép tiếp tục thực hiện sau khi hoàn thiện các thủ tục còn thiếu hoặc điều chỉnh lại cho phù hợp.
Cách xử lý trên giúp giảm thiểu thiệt hại cho cả Nhà nước và nhà đầu tư, đồng thời tận dụng được giá trị đã hình thành từ dự án.
(3) Xử lý các dự án tồn đọng khác có vướng mắc pháp lý
Ngoài các trường hợp điển hình nêu trên, Nghị quyết còn mở rộng phạm vi xử lý đối với nhiều dạng dự án tồn đọng khác trong thực tế.
- Dự án được triển khai trên diện tích đất đã bị thu hồi chưa đúng quy định, nhưng chủ đầu tư đã bỏ vốn thực hiện;
- Dự án hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là các công trình lưới điện, đã được xây dựng và phù hợp với quy hoạch hiện hành;
- Các dự án gặp vướng mắc về nghĩa vụ tài chính về đất đai; công tác bồi thường, hỗ trợ; tái định cư cho người dân.
Đối với các trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền sẽ rà soát, đánh giá tổng thể để đưa ra phương án xử lý phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
7. Nguyên tắc áp dụng và thẩm quyền thực hiện
Nghị quyết 29/2026/QH16 không chỉ đưa ra cơ chế mà còn đặt ra các nguyên tắc áp dụng nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng.
Việc xử lý phải dựa trên đánh giá cụ thể từng trường hợp, không áp dụng một cách máy móc. Đồng thời, cần kết hợp giữa yếu tố nghiêm minh và tính khoan hồng, đảm bảo vừa xử lý vi phạm, vừa tạo điều kiện khắc phục.
Về thẩm quyền, UBND cấp tỉnh là cơ quan chủ trì trong việc rà soát, phân loại và quyết định phương án xử lý. Các cơ quan tố tụng, thanh tra và tài chính sẽ phối hợp để đảm bảo quá trình thực hiện đúng quy định.
Chính phủ dự kiến sẽ ban hành Nghị định hướng dẫn chi tiết nhằm đảm bảo việc triển khai thống nhất trên phạm vi toàn quốc.
Có thể thấy, Nghị quyết 29/2026/QH16 đã thiết lập một cơ chế đặc thù mang tính chuyển tiếp nhằm xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai phát sinh trong quá khứ. Điểm đáng chú ý là cách tiếp cận linh hoạt, không chỉ tập trung vào xử lý trách nhiệm mà còn tạo điều kiện để khắc phục hậu quả và tiếp tục triển khai dự án.
Việc kết hợp giữa xử lý trách nhiệm và tạo điều kiện khắc phục hậu quả không chỉ giúp tháo gỡ các dự án tồn đọng, mà còn góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, ổn định môi trường đầu tư và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Bài viết này được Văn phòng Luật sư Đà Nẵng tổng hợp và phân tích từ các quy định pháp luật hiện hành, nhằm giúp bạn đọc có cái nhìn đầy đủ và hệ thống hơn về cơ chế xử lý vi phạm đất đai theo Nghị quyết 29/2026/QH16. Đồng thời, bài viết cũng đưa ra những lưu ý quan trọng để người dân chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Trong trường hợp còn vướng mắc hoặc cần được tư vấn cụ thể về các vấn đề liên quan đến xử lý vi phạm đất đai, Quý khách vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được luật sư hỗ trợ kịp thời, hiệu quả và phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
Văn phòng Luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
- Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
………..
Xem thêm: NHỮNG TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 – CẬP NHẬT MỚI NHẤT NĂM 2026
