NĂM 2026, HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ CÓ BẮT BUỘC CÔNG CHỨNG KHÔNG?

Trong quá trình thuê nhà, một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm là hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không. Trên thực tế, không ít bên cho thuê và bên thuê vẫn cho rằng hợp đồng thuê nhà chỉ có giá trị pháp lý khi được công chứng. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, không phải mọi hợp đồng thuê nhà đều bắt buộc phải thực hiện thủ tục này.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà, trường hợp có cần công chứng, chứng thực hay không, cũng như các lưu ý quan trọng khi giao kết hợp đồng thuê nhà từ năm 2026.

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê.

Đối với hợp đồng thuê nhà, tài sản thuê là nhà ở hoặc mặt bằng nhà ở. Theo đó, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong thời hạn đã thỏa thuận, còn bên thuê phải thanh toán tiền thuê theo đúng nội dung hợp đồng.

Hợp đồng thuê nhà là căn cứ quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, bao gồm thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, trách nhiệm sửa chữa, nghĩa vụ bảo quản nhà thuê, điều kiện chấm dứt hợp đồng và xử lý vi phạm nếu có tranh chấp phát sinh.

2. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Theo quy định của pháp luật về nhà ở, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản. Nội dung hợp đồng thường bao gồm các thông tin cơ bản như:

• Họ tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;
• Thông tin về nhà ở cho thuê;
• Giá thuê, thời hạn thuê và phương thức thanh toán;
• Thời điểm giao nhận nhà;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên;
• Cam kết của các bên;
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
• Ngày, tháng, năm ký hợp đồng;
• Chữ ký của các bên.

Việc lập hợp đồng bằng văn bản giúp các bên có căn cứ rõ ràng để thực hiện quyền, nghĩa vụ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình khi xảy ra tranh chấp.

3. Năm 2026, hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?

Theo Luật Nhà ở 2023, một số giao dịch về nhà ở như mua bán, thuê mua, tặng cho, góp vốn hoặc thế chấp nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Tuy nhiên, đối với hợp đồng thuê nhà, mượn nhà, ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở, pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, từ năm 2026, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Chỉ cần hợp đồng được lập bằng văn bản và có đầy đủ nội dung thỏa thuận hợp pháp thì vẫn có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, nếu các bên muốn tăng tính an toàn pháp lý, hạn chế rủi ro tranh chấp hoặc cần sử dụng hợp đồng để thực hiện các thủ tục liên quan, các bên vẫn có thể chủ động công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê nhà tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền.

4. Có nên công chứng hợp đồng thuê nhà không?

Mặc dù pháp luật không bắt buộc, nhưng trong một số trường hợp, việc công chứng hợp đồng thuê nhà vẫn được khuyến nghị, đặc biệt khi:

• Giá trị thuê lớn;
• Thời hạn thuê dài;
• Nhà thuê dùng làm trụ sở công ty, địa điểm kinh doanh;
• Các bên chưa có sự tin tưởng cao;
• Hợp đồng có nhiều điều khoản phức tạp;
• Có nguy cơ phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà.

Việc công chứng giúp xác nhận ý chí tự nguyện của các bên, kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà cho thuê và làm tăng giá trị chứng cứ của hợp đồng khi có tranh chấp.

5. Hồ sơ công chứng hợp đồng thuê nhà gồm những gì?

Trường hợp các bên có nhu cầu công chứng hợp đồng thuê nhà, hồ sơ thường gồm:

• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Dự thảo hợp đồng thuê nhà;
• Giấy tờ tùy thân của các bên;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp khác liên quan đến nhà cho thuê;
• Các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng thuê nhà.

Các bản sao trong hồ sơ công chứng có thể là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không bắt buộc phải chứng thực, trừ khi tổ chức hành nghề công chứng có yêu cầu đối chiếu.

6. Khi nào người thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong một số trường hợp, chẳng hạn như:

• Bên cho thuê không sửa chữa nhà khi nhà bị hư hỏng nặng, ảnh hưởng đến việc sinh hoạt hoặc sử dụng;
• Bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận;
• Quyền sử dụng nhà của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên thuê cần thông báo cho bên cho thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu không thông báo đúng quy định và gây thiệt hại thì bên vi phạm có thể phải bồi thường.

7. Kết luận

Từ năm 2026, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà vẫn phải được lập bằng văn bản và cần thể hiện rõ các nội dung quan trọng như thông tin các bên, thông tin nhà thuê, giá thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Để hạn chế tranh chấp, các bên nên kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý của nhà cho thuê, thỏa thuận rõ ràng về tiền thuê, tiền đặt cọc, thời hạn thuê, trách nhiệm sửa chữa, điều kiện chấm dứt hợp đồng và nghĩa vụ bồi thường khi vi phạm. Trong các giao dịch thuê nhà có giá trị lớn hoặc thời hạn dài, việc công chứng hợp đồng vẫn là giải pháp nên cân nhắc để tăng tính an toàn pháp lý.

Văn phòng luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:

• Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
• Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
• Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

---

Xem thêm: NHỮNG VIỆC CẦN LÀM KHI BỊ CẢN TRỞ QUYỀN THĂM CON SAU KHI LY HÔN NĂM 2026