TRANH CHẤP ĐẤT LIỀN KỀ: NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT VỀ THỦ TỤC ĐO ĐẠC RANH GIỚI, MỐC GIỚI THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT NĂM 2026
Trong thực tế, tranh chấp đất liền kề là một trong những dạng tranh chấp đất đai xảy ra phổ biến nhất hiện nay. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc ranh giới sử dụng đất trên thực địa không rõ ràng hoặc không trùng khớp với thông tin thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi phát sinh tranh chấp, việc đo đạc và xác minh ranh giới, mốc giới thửa đất đóng vai trò then chốt. Đây không chỉ là cơ sở kỹ thuật để xác định hiện trạng sử dụng đất mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng, phục vụ cho quá trình hòa giải tại cơ sở hoặc giải quyết tranh chấp tại Tòa án theo quy định pháp luật hiện hành.
Tuy nhiên, trên thực tế, không phải ai cũng hiểu rõ khi nào cần đo đạc, cơ quan nào có thẩm quyền thực hiện, cũng như trình tự, thủ tục đo đạc tranh chấp đất liền kề được tiến hành ra sao theo quy định mới nhất.
Thông qua bài viết dưới đây, Văn phòng Luật sư Đà Nẵng sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật liên quan đến việc đo đạc tranh chấp đất liền kề. Đồng thời, bài viết cũng chỉ ra những lưu ý quan trọng trong thực tiễn nhằm giúp người sử dụng đất hiểu đúng quy định, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình khi xảy ra tranh chấp.
1. Nguyên nhân xảy ra tranh chấp đất liền kề
Tranh chấp đất liền kề, đặc biệt là tranh chấp về ranh giới thửa đất, thường phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
Đây không phải là tranh chấp đơn lẻ, mà thường là kết quả của sự chồng chéo giữa hồ sơ pháp lý và thực tế sử dụng đất qua thời gian.
- Ranh giới thửa đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không khớp với thực tế sử dụng: Trong nhiều trường hợp, bản đồ địa chính được lập từ lâu, việc đo đạc trước đây còn thủ công nên có sai số nhất định. Ngoài ra, quá trình sử dụng đất có thể đã thay đổi nhưng chưa được cập nhật lại trên hồ sơ pháp lý, dẫn đến mỗi bên hiểu ranh giới theo cách khác nhau.
- Một bên tự ý xây dựng, lấn chiếm sang phần đất giáp ranh: Việc lấn chiếm này có thể diễn ra từ từ, khó nhận biết ngay, nhưng về lâu dài sẽ làm thay đổi hiện trạng ranh giới và dẫn đến mâu thuẫn.
- Sai sót trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính ban đầu: Nếu việc xác định diện tích, tọa độ hoặc mốc giới không chính xác ngay từ đầu, sai lệch này sẽ kéo dài qua nhiều lần chuyển nhượng, gây tranh chấp khi các bên kiểm tra lại.
- Diện tích và mốc giới đất chưa được xác định rõ ràng bằng vật kiến trúc hoặc mốc giới cố định: Nếu việc xác định diện tích, tọa độ hoặc mốc giới không chính xác ngay từ đầu, sai lệch này sẽ kéo dài qua nhiều lần chuyển nhượng, gây tranh chấp khi các bên kiểm tra lại.
Ngoài ra, nhiều thửa đất trên thực tế không có mốc giới rõ ràng hoặc ổn định.Việc không có tường rào, cột mốc hoặc dấu hiệu nhận biết cụ thể khiến ranh giới chỉ mang tính ước lượng, rất dễ phát sinh tranh chấp.
Từ những nguyên nhân trên có thể thấy, tranh chấp đất liền kề phần lớn xuất phát từ việc thiếu căn cứ xác định ranh giới rõ ràng, chính xác. Do đó, việc đo đạc và xác minh mốc giới thửa đất là giải pháp cần thiết.
2. Các trường hợp cần đo đạc tranh chấp đất liền kề
Việc đo đạc, xác minh ranh giới và mốc giới thửa đất không phải lúc nào cũng bắt buộc, nhưng trong các tranh chấp đất liền kề, đây là bước quan trọng để làm rõ hiện trạng sử dụng đất và tạo căn cứ pháp lý cho quá trình giải quyết. Một số trường hợp cần có sự đo đạc cụ thể:
(1) Khi các bên không tự thỏa thuận được
Đo đạc thường được thực hiện khi các bên không thể tự thỏa thuận được ranh giới sử dụng đất.
Trong thực tế, mỗi bên có thể dựa vào quá trình sử dụng lâu dài hoặc nhận định chủ quan để xác định phần đất của mình, dẫn đến mâu thuẫn kéo dài. Lúc này, việc đo đạc giúp xác định lại ranh giới dựa trên hồ sơ địa chính kết hợp với hiện trạng thực tế.
(2) Trong trường hợp hòa giải
Giai đoạn hòa giải, UBND cấp xã có thể yêu cầu đo đạc khi chưa có căn cứ rõ ràng về mốc giới.
Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024, hòa giải là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện, do đó việc đo đạc sẽ giúp bổ sung chứng cứ khách quan, làm cơ sở để hòa giải đúng quy định pháp luật.
(3) Tranh chấp đã được Tòa án nhân dân thụ lý
Khi tranh chấp đã được Tòa án nhân dân thụ lý, việc đo đạc gần như là bước cần thiết để thu thập chứng cứ. Tòa án có thể trưng cầu cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc hoặc sử dụng kết quả đo đạc hợp pháp do các bên cung cấp để xác định chính xác diện tích, vị trí và phần đất đang tranh chấp.
Như vậy, việc đo đạc không chỉ mang tính kỹ thuật mà còn là công cụ pháp lý quan trọng, xuất hiện xuyên suốt từ giai đoạn hòa giải đến tố tụng, giúp đảm bảo việc giải quyết tranh chấp được khách quan và chính xác.
3. Cơ quan có thẩm quyền đo đạc đất tranh chấp
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc đo đạc tranh chấp đất liền kề không được thực hiện tùy ý mà phải do cơ quan có thẩm quyền tiến hành nhằm đảm bảo giá trị pháp lý của kết quả đo đạc.
Cơ quan thực hiện chính là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương. Đây là đơn vị có chức năng quản lý hồ sơ địa chính, tổ chức đo đạc, xác định ranh giới thửa đất (quy định tại Luật Đất đai 2024 và Khoản 2 Điều 13 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).
Trong trường hợp tranh chấp đã được đưa ra giải quyết tại Tòa án, Tòa án nhân dân có quyền trưng cầu đo đạc hoặc giám định để làm rõ hiện trạng sử dụng đất. Kết quả đo đạc trong trường hợp này sẽ trở thành chứng cứ quan trọng phục vụ quá trình xét xử.
UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm phối hợp trong việc xác minh mốc giới, cung cấp thông tin thực địa và tổ chức hòa giải theo quy định pháp luật. Vai trò của cấp xã tuy không trực tiếp đo đạc nhưng mang tính hỗ trợ quan trọng, giúp đảm bảo quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra khách quan và đúng trình tự (quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024).
4. Quy trình, thủ tục đo đạc tranh chấp đất liền kề
Quy trình đo đạc tranh chấp đất liền kề được thực hiện theo các bước cơ bản dưới đây, nhằm đảm bảo việc xác định ranh giới và mốc giới có giá trị pháp lý và khách quan.
Bước 1: Nộp đơn yêu cầu đo đạc
Người có quyền lợi liên quan gửi đơn đề nghị đo đạc đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính hoặc bản sao);
- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
- Tài liệu thể hiện nội dung tranh chấp.
Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sẽ giúp cơ quan có thẩm quyền nhanh chóng tiếp nhận và xử lý yêu cầu.
Bước 2: Tổ chức đo đạc thực địa
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chuyên môn sẽ cử cán bộ tiến hành đo đạc tại hiện trường. Quá trình này có sự phối hợp của đại diện UBND cấp xã và các bên tranh chấp để xác định ranh giới dựa trên hồ sơ địa chính kết hợp với hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp có tranh chấp, đơn vị đo đạc sẽ ghi nhận cụ thể phần diện tích đang có mâu thuẫn, lập bản mô tả hiện trạng và báo cáo về UBND cấp xã để làm cơ sở tiếp tục hòa giải hoặc xử lý theo quy định.
Bước 3: Lập biên bản và bàn giao kết quả đo đạc
Sau khi hoàn tất việc đo đạc, cơ quan thực hiện sẽ lập biên bản, sơ đồ ranh giới thửa đất và bản mô tả mốc giới cụ thể.
Biên bản cần có chữ ký xác nhận của các bên liên quan; nếu một bên không hợp tác, nội dung này sẽ được ghi rõ trong biên bản. Kết quả đo đạc được lưu trữ và sử dụng làm căn cứ pháp lý quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
5. Giá trị pháp lý của kết quả đo đạc
Kết quả đo đạc trong tranh chấp đất liền kề có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, không chỉ về mặt kỹ thuật mà còn về giá trị pháp lý trong quá trình giải quyết tranh chấp.
- Việc có số liệu đo đạc cụ thể giúp làm rõ hiện trạng ranh giới, từ đó tạo cơ sở khách quan để các bên đối chiếu và thỏa thuận.
- Trong trường hợp tranh chấp được đưa ra giải quyết tại Tòa án, kết quả đo đạc được xem là chứng cứ kỹ thuật quan trọng. Tòa án có thể căn cứ vào sơ đồ, bản mô tả mốc giới và diện tích thực tế để xác định phần đất thuộc quyền sử dụng của từng bên, từ đó đưa ra phán quyết phù hợp.
- Kết quả đo đạc còn giúp cơ quan nhà nước xác định chính xác diện tích và ranh giới thửa đất, phục vụ cho việc chỉnh lý hồ sơ địa chính khi cần thiết.
6. Lưu ý quan trọng khi yêu cầu đo đạc tranh chấp đất liền kề
- Chọn đơn vị đo đạc uy tín để đảm bảo kết quả chính xác, tránh sai sót.
- Kết quả đo đạc cần có chữ ký xác nhận của cả hai bên để đảm bảo tính khách quan và pháp lý cao.
- Nếu một bên không hợp tác, cơ quan vẫn tiến hành đo đạc và ghi rõ việc không hợp tác vào biên bản (vẫn có giá trị pháp lý).
- Chi phí đo đạc do bên yêu cầu tạm ứng (sau có thể được phân bổ theo kết quả giải quyết tranh chấp).
Trên đây là nội dung phân tích mang tính chất tham khảo do Văn phòng Luật sư Đà Nẵng tổng hợp và hệ thống từ các quy định pháp luật hiện hành, nhằm làm rõ các vấn đề liên quan đến đo đạc tranh chấp đất liền kề, xác định ranh giới và mốc giới thửa đất theo quy định mới nhất năm 2026.
Có thể thấy, việc đo đạc không chỉ là hoạt động kỹ thuật đơn thuần mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng, đóng vai trò then chốt trong toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp đất đai – từ hòa giải tại cơ sở đến xét xử tại Tòa án. Việc hiểu đúng quy định, thực hiện đúng thủ tục sẽ giúp người sử dụng đất hạn chế rủi ro và bảo vệ hiệu quả quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Trong trường hợp Quý khách có nhu cầu tư vấn cụ thể liên quan đến tranh chấp đất đai, xác định ranh giới thửa đất, đo đạc, hòa giải, khởi kiện, hoặc các vấn đề pháp lý khác như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được luật sư hỗ trợ và tư vấn chi tiết.
Văn phòng luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
- Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
………….
Xem thêm: BẢNG TRA CỨU KÝ HIỆU CÁC LOẠI ĐẤT VÀ CÁCH PHÂN LOẠI ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT NĂM 2026
Xem thêm: THỦ TỤC XIN CẤP LẠI, CẤP ĐỔI SỔ ĐỎ THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT 2026
