Dự án bất động sản – Các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai 2024
Hiện tượng mua nhà hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản như trở thành cơn sốt với các nhà đầu tư. Chính vì vậy, qua bài viết này Luật Duy Ích sẽ truyền trải đến quý bạn đọc các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai trong kinh doanh nhà ở!
1. Điều kiện của dự án bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh nhà ở
Đầu tiên, các chủ đầu tư dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dự án bất động sản:
– Tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật khi kinh doanh dự án bất động sản.
– Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện gồm:
- Không bị cấm, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản
- Bảo đảm trên số vốn chủ sở hữu đủ tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp
- Kinh doanh thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% trong tổng số vốn đầu tư của dự án có quy mô dưới 20 ha, không thấp hơn 15% với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên và đảm bảo được khả năng huy động vốn. Nếu đồng thời thực hiện nhiều dự án phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để đảm bảo tỷ lệ nêu trên trong từng dự án.
– Cá nhân không cần thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ nhưng phải kê khai nộp thuê đúng quy định.
– Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh, bán hoặc cho thuê dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ quy định này nhưng phải kê khai nộp thuê đúng quy định. Nếu bán, cho thuê, cho thuê mua thì phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định.
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dự án bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của luật này.
Xem tại: NGƯỜI NƯỚC NGOÀI ĐƯỢC SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CẦN ĐÁP ỨNG ĐIỀU KIỆN NÀO – PHÁP LUẬT 2024
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản phải thoả mãn những điều kiện quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023:
– Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng đúng quy định .
– Có một trong các loại giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Quyết định giao đất.
- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định.
- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đầy đủ các loại giấy từ như:
- Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Chủ đầu tư dự án bất động sản phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
– Trong 15 ngày từ ngày nhận thống báo, cơ quan có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư; nếu không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
– Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án kinh doanh nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận đúng quy định . Nội dung dự án phải có mục đích đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua.
– Đã được công khai thông tin đúng quy định.
– Đáp ứng đủ các điều kiện cụ thể về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong kinh doanh nhà ở.
2. Các biện pháp bảo đảm quyền lợi của khách hàng trong dự án bất động sản
- Được bảo lãnh khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Chủ đầu tư dự án bất động sản phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với nhà đầu tư khi có rủi ro trước khi bán.
Nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở đúng tiến độ cam kết và nhà đầu tư có yêu cầu thì bên bảo lãnh phải hoàn trả số tiền ứng trước cùng các khoản đã ký kết trong hợp đồng mua bán.
- Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần.
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua được thực hiện nhiều lần.
- Lần 1 không quá 30% giá trị hợp đồng.
- Những lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng. Nếu bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Hình thức, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải lập thành văn bản đúng quy định pháp luật.
- Được bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao
Bên mua được quyền yêu cầu, cam kết bồi thường bằng văn bản cụ thể trong trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản chậm bàn giao dự án. Và bên mua có quyền tiến hành các biện pháp pháp lý và công khai thông tin nếu chủ đầu tư tiếp tục vi phạm.
Tham khảo thêm: Những điều cần lưu ý khi mua đất nền dự án bất động sản năm 2024
3. Những rủi ro có thể xảy ra khi đầu tư dự án bất động sản
Trên thực tế, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản đang vướng khá nhiều rủi ro. Một vài rủi ro lớn cần đề cập đến sau đây:
- Một là về việc bảo lãnh từ ngân hàng. Nhiều dự án triển khai nhưng không nhận được sự bảo lãnh chính thức từ ngân hàng. Vì lí do chủ đầu tư dự án bất động sản trục trặc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp.
- Hai là những chiêu trò của chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở của pháp luật để sử dụng tiền ứng trước của khách hàng nhằm thực hiện các hành vi lừa đảo như tạo giao dịch trá hình.
- Ba là chủ đầu tư chậm bàn giao với nhiều lí do như thiên tai, dịch bệnh, gặp khó khăn về năng lực tài chính. Hoặc bàn giao đúng thời hạn nhưng sản phẩm nhận được không đúng với thoả thuận trước đó.
4. Dịch vụ tư vấn
Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật liên quan về đất đai, Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Luật Duy Ích đã hỗ trợ thành công nhiều khách hàng giải quyết các vấn đề về tranh chấp đất đai.
Chúng tôi tự tin là đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn về đất đai tốt nhất. Với đội ngũ luật sư nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường pháp lý, chúng tôi cam kết mang đến cho Quý khách hàng những dịch vụ tốt nhất, tiết kiệm thời gian với chi phí.
Ngoài ra, Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Luật Duy Ích cung cấp các dịch vụ liên quan tới đất đai dưới đây:
- Tư vấn chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ cần thiết theo quy định
- Giải quyết tranh chấp nhà đất có yếu tố nước ngoài
- Giải quyết tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Giải quyết tranh chấp đất đai về thừa kế quyền sử dụng đất
- …
Trên đây là nội dung tư vấn về Dự án bất động sản – các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai 2024 của Công ty Luật Duy Ích – Chi nhánh Đà Nẵng. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ hãy liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 091 298 7103
Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự – Công ty Luật Duy Ích – Chi nhánh Đà Nẵng.