CHA MẸ CÓ ĐƯỢC ĐÒI LẠI NHÀ ĐẤT ĐÃ TẶNG CHO CON KHÔNG?
Trong thực tế, nhiều cha mẹ quyết định tặng cho nhà đất cho con với mong muốn con có chỗ ở ổn định, xây dựng gia đình và tiếp tục chăm sóc, phụng dưỡng cha mẹ khi về già. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi được sang tên nhà đất, người con thay đổi thái độ, không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, thậm chí đuổi cha mẹ ra khỏi nhà.
Khi đó, vấn đề thường được đặt ra là: cha mẹ có thể hủy việc tặng cho, lấy lại nhà đất hoặc chia lại tài sản cho người con khác hay không?
Việc giải quyết không chỉ phụ thuộc vào hành vi của người con mà trước hết phải căn cứ vào nội dung hợp đồng tặng cho, thời điểm có hiệu lực của giao dịch, quá trình đăng ký sang tên và các điều kiện mà cha mẹ đã thỏa thuận khi tặng cho.
1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?
Theo Điều 457 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên tặng cho giao tài sản và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận tài sản.
Như vậy, tặng cho là một giao dịch dân sự được thực hiện trên cơ sở tự nguyện. Khác với việc cho mượn hoặc cho sử dụng tạm thời, việc tặng cho làm phát sinh sự chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản từ người tặng cho sang người nhận tặng cho.
Đối với nhà đất, giao dịch tặng cho phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ về hình thức và đăng ký theo quy định pháp luật.
2. Tặng cho nhà đất có hiệu lực từ thời điểm nào?
Theo Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký nếu tài sản thuộc trường hợp phải đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký, trừ trường hợp bất động sản không phải đăng ký thì có hiệu lực từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Đối với quyền sử dụng đất, việc tặng cho thường được thực hiện qua các bước cơ bản:
- Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng;
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai;
- Cơ quan đăng ký đất đai cập nhật tên người nhận tặng cho vào hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận.
Khi thủ tục đăng ký đã hoàn tất, người con trở thành người sử dụng đất hợp pháp và có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản theo quy định pháp luật. Luật Đất đai năm 2024 hiện là văn bản điều chỉnh các quyền của người sử dụng đất và có hiệu lực theo quy định sửa đổi của Quốc hội.
3. Cha mẹ có được lấy lại đất khi con “thay đổi tính nết” hoặc bất hiếu không?
Về nguyên tắc, nếu hợp đồng tặng cho được xác lập tự nguyện, đúng hình thức, đã được công chứng và đã hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên thì cha mẹ không thể đơn phương lấy lại đất chỉ vì người con thay đổi thái độ, không còn quan tâm hoặc không chăm sóc cha mẹ.
Nguyên nhân là vì quyền sử dụng đất đã được chuyển giao hợp pháp cho người con. Kể từ thời điểm đăng ký, người con trở thành chủ thể có quyền đối với tài sản, còn cha mẹ không còn quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với phần đất đã tặng cho, trừ trường hợp giữa các bên có thỏa thuận khác.
Việc con bất hiếu có thể bị đánh giá về mặt đạo đức, gia đình, nhưng không đương nhiên làm cho hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực bị hủy bỏ.
Cha mẹ cũng không thể tự ý yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai xóa tên người con hoặc sang tên lại tài sản nếu không có sự đồng ý của người con hoặc không có bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án.
4. Những trường hợp cha mẹ có thể yêu cầu lấy lại nhà đất đã tặng cho
Mặc dù nguyên tắc chung là không được đòi lại tài sản đã tặng cho hợp pháp, pháp luật vẫn ghi nhận một số trường hợp mà cha mẹ có thể yêu cầu hoàn trả tài sản.
4.1. Hợp đồng tặng cho có điều kiện nhưng người con không thực hiện điều kiện
Theo Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi nhận tài sản, với điều kiện nghĩa vụ đó không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.
Trường hợp nghĩa vụ phải thực hiện sau khi tặng cho nhưng bên nhận không thực hiện, bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Ví dụ, hợp đồng tặng cho có thể ghi rõ người con phải:
- Có trách nhiệm chăm sóc, phụng dưỡng cha mẹ;
- Bảo đảm cho cha mẹ được tiếp tục sinh sống trong nhà;
- Không được chuyển nhượng, thế chấp trong một thời hạn nhất định nếu điều kiện đó phù hợp pháp luật;
- Không được đuổi cha mẹ ra khỏi nhà;
- Thực hiện một nghĩa vụ cụ thể khác đã được xác định rõ.
Nếu người con vi phạm đúng điều kiện đã ghi nhận trong hợp đồng, cha mẹ có thể yêu cầu thực hiện nghĩa vụ, đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.
Tuy nhiên, điều kiện tặng cho cần được diễn đạt cụ thể, có khả năng thực hiện và có chứng cứ chứng minh việc vi phạm. Những nội dung chung chung như “phải có hiếu”, “phải đối xử tốt” thường khó xác định phạm vi nghĩa vụ và khó chứng minh khi tranh chấp.
4.2. Hợp đồng tặng cho bị Tòa án tuyên vô hiệu
Cha mẹ có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu nếu có căn cứ theo Bộ luật Dân sự, chẳng hạn:
- Người ký kết không có năng lực hành vi dân sự phù hợp;
- Việc tặng cho bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
- Người ký không nhận thức, làm chủ được hành vi tại thời điểm giao kết;
- Tài sản tặng cho không thuộc quyền định đoạt hợp pháp của người tặng;
- Giao dịch giả tạo;
- Hợp đồng vi phạm điều cấm hoặc không đáp ứng điều kiện về hình thức trong trường hợp pháp luật bắt buộc.
Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, cha mẹ có nghĩa vụ đưa ra tài liệu, chứng cứ để chứng minh căn cứ vô hiệu; việc chỉ cho rằng người con bất hiếu sau khi nhận đất không phải là căn cứ làm giao dịch vô hiệu.
4.3. Người con tự nguyện tặng cho hoặc chuyển nhượng lại
Nếu hợp đồng ban đầu không có điều kiện và không có căn cứ tuyên vô hiệu, phương án thực tế để cha mẹ nhận lại đất là người con tự nguyện:
- Tặng cho lại quyền sử dụng đất cho cha mẹ;
- Chuyển nhượng lại cho cha mẹ;
- Thỏa thuận chấm dứt hoặc điều chỉnh giao dịch nếu pháp luật và tình trạng pháp lý của tài sản cho phép.
Trong trường hợp này, các bên phải lập hợp đồng mới và thực hiện lại thủ tục công chứng, đăng ký biến động theo quy định.
5. Sang tên nhà đất cho con xong, người con có những quyền gì?
Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký, người con được ghi nhận là người sử dụng đất hợp pháp. Theo Luật Đất đai năm 2024, khi đáp ứng các điều kiện luật định, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền như:
- Quản lý và sử dụng đất;
- Hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất;
- Được Nhà nước bảo hộ khi quyền sử dụng đất bị xâm phạm;
- Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu Nhà nước thu hồi đất và đủ điều kiện;
- Khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng điều kiện pháp luật.
Điều này cho thấy sau khi sang tên, cha mẹ có thể mất quyền kiểm soát thực tế đối với tài sản. Người con có thể chuyển nhượng hoặc dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện, trừ khi có hạn chế hợp pháp được ghi nhận trong hợp đồng hoặc có biện pháp ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền.
6. Nên tặng cho hay để thừa kế nhà đất cho con?
Không có phương án nào phù hợp với mọi gia đình. Việc lựa chọn tặng cho hoặc để thừa kế cần dựa vào mục đích của cha mẹ, số lượng tài sản, hoàn cảnh các con và nhu cầu tiếp tục sử dụng nhà đất.
6.1. Tặng cho nhà đất
Ưu điểm của việc tặng cho là cha mẹ có thể chủ động quyết định:
- Tặng cho người con nào;
- Tặng toàn bộ hay một phần tài sản;
- Thời điểm tặng cho;
- Điều kiện mà người con phải thực hiện;
- Phân chia rõ ràng khi cha mẹ còn sống.
Việc tặng cho thường giúp làm rõ quyền tài sản sớm và có thể hạn chế tranh chấp giữa những người thừa kế sau này.
Tuy nhiên, hạn chế lớn là sau khi hoàn tất sang tên, cha mẹ không còn toàn quyền đối với tài sản. Nếu hợp đồng không có điều kiện bảo vệ quyền cư trú, chăm sóc hoặc quyền sử dụng của cha mẹ, việc đòi lại tài sản sau này sẽ rất khó khăn.
6.2. Thừa kế theo pháp luật
Nếu không lập di chúc, di sản được chia theo pháp luật cho những người thuộc cùng hàng thừa kế theo nguyên tắc hưởng phần bằng nhau.
Ưu điểm là cha mẹ vẫn giữ quyền quản lý và định đoạt tài sản trong suốt cuộc đời. Tuy nhiên, việc chia theo pháp luật không thể hiện đầy đủ ý chí ưu tiên của cha mẹ đối với từng người con và có thể phát sinh tranh chấp giữa những người thừa kế.
6.3. Thừa kế theo di chúc
Lập di chúc giúp cha mẹ tiếp tục giữ quyền sử dụng, quản lý và định đoạt tài sản cho đến khi qua đời, đồng thời có thể chỉ định người thừa kế và phần di sản được hưởng.
Cha mẹ cũng có quyền sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ di chúc khi còn minh mẫn. Đây là ưu điểm rõ rệt so với hợp đồng tặng cho đã hoàn tất.
Tuy nhiên, pháp luật có quy định về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc. Do đó, trong một số trường hợp, ý chí của người lập di chúc không được thực hiện tuyệt đối và có thể phát sinh tranh chấp.
7. Cha mẹ nên làm gì để bảo vệ quyền lợi khi tặng cho nhà đất?
Để hạn chế rủi ro, trước khi tặng cho nhà đất cho con, cha mẹ nên cân nhắc các biện pháp sau:
7.1. Lập hợp đồng tặng cho có điều kiện
Điều kiện cần được ghi rõ trong hợp đồng, chẳng hạn:
- Cha mẹ được quyền sinh sống tại nhà đến hết đời;
- Người con có trách nhiệm chăm sóc hoặc cấp dưỡng với mức và phương thức cụ thể;
- Người con không được cản trở quyền sử dụng hợp pháp của cha mẹ;
- Nếu vi phạm điều kiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản.
Không nên chỉ thỏa thuận miệng vì rất khó chứng minh nếu xảy ra tranh chấp.
7.2. Cân nhắc giữ lại quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng cần thiết
Nếu nhà đất là nơi ở duy nhất của cha mẹ, không nên tặng cho toàn bộ mà không có cơ chế bảo vệ quyền cư trú. Cha mẹ có thể xem xét:
- Chỉ tặng cho một phần;
- Giữ lại một phần quyền sử dụng;
- Thỏa thuận quyền hưởng dụng hoặc quyền cư trú nếu phù hợp;
- Lập di chúc thay vì sang tên ngay.
7.3. Lưu giữ đầy đủ tài liệu
Cha mẹ nên lưu giữ:
- Hợp đồng tặng cho;
- Hồ sơ công chứng;
- Chứng từ đăng ký sang tên;
- Thỏa thuận về điều kiện tặng cho;
- Tin nhắn, ghi âm hoặc chứng cứ về việc thực hiện, vi phạm nghĩa vụ;
- Hồ sơ y tế, chi phí chăm sóc hoặc tài liệu có liên quan.
Những tài liệu này có ý nghĩa quan trọng nếu phải yêu cầu Tòa án giải quyết.
8. Kết luận
Sau khi hợp đồng tặng cho nhà đất đã được lập hợp pháp, công chứng và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên, cha mẹ về nguyên tắc không thể tự ý đòi lại đất chỉ vì người con bất hiếu, thay đổi thái độ hoặc không còn chăm sóc cha mẹ.
Cha mẹ chỉ có cơ sở yêu cầu lấy lại tài sản nếu hợp đồng tặng cho có điều kiện mà người con vi phạm; giao dịch có căn cứ bị tuyên vô hiệu; hoặc người con đồng ý chuyển lại tài sản.
Vì vậy, trước khi sang tên nhà đất, cha mẹ cần cân nhắc kỹ giữa tặng cho và thừa kế, đồng thời nên xây dựng hợp đồng có điều kiện cụ thể để bảo vệ quyền cư trú, quyền được chăm sóc và quyền yêu cầu hoàn trả tài sản khi người con vi phạm cam kết.
Văn phòng luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
- Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
