THẨM QUYỀN CẤP SỔ ĐỎ TỪ NGÀY 31/01/2026 THEO NGHỊ ĐỊNH 49/2026/NĐ-CP VÀ NHỮNG LƯU Ý QUAN TRỌNG MÀ NGƯỜI DÂN CẦN BIẾT
Từ ngày 31/01/2026, quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là “sổ đỏ”) được điều chỉnh theo hướng phân định rõ thẩm quyền giữa các cơ quan nhà nước, đồng thời tăng cường phân cấp cho cấp cơ sở và cơ quan đăng ký đất đai.
Việc thay đổi này góp phần rút ngắn quy trình, giảm bớt thủ tục hành chính. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người dân vẫn gặp lúng túng trong việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tương ứng với từng loại thủ tục cụ thể.
Qua bài viết này, Văn phòng Luật sư Đà Nẵng sẽ phân tích cụ thể các căn cứ pháp lý hiện hành liên quan đến thẩm quyền cấp sổ đỏ, đồng thời làm rõ phạm vi giải quyết của từng cơ quan theo quy định mới. Bên cạnh đó, bài viết cũng hệ thống các trường hợp thực tiễn thường gặp và hướng dẫn cách xác định đúng nơi nộp hồ sơ, giúp người đọc hiểu đúng quy định pháp luật và có định hướng phù hợp khi thực hiện thủ tục.
1. Căn cứ pháp lý về thẩm quyền cấp sổ đỏ
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành sau đây:
*Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP:
Đây là quy định trực tiếp và chi tiết về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Nội dung điều khoản đã phân định rõ phạm vi giải quyết của từng cơ quan nhà nước trong các hoạt động như:
- Cấp sổ đỏ lần đầu;
- Xác nhận thay đổi thông tin;
- Đính chính, thu hồi hoặc hủy Giấy chứng nhận.
Đồng thời, quy định này cũng là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định cơ quan có thẩm quyền trong từng trường hợp cụ thể.
*Điều 136 Luật Đất đai 2024:
Điều luật này quy định nguyên tắc chung trong việc cấp Giấy chứng nhận, theo đó thẩm quyền được xác định gắn với cơ quan có chức năng quản lý và quyết định về đất đai.
Đây là cơ sở để triển khai việc phân cấp thẩm quyền một cách thống nhất, bảo đảm phù hợp với chức năng quản lý của từng cấp chính quyền.
Văn bản này đặt nền tảng cho việc đẩy mạnh phân cấp trong quản lý đất đai, đặc biệt là việc tăng cường thẩm quyền cho cấp cơ sở.
Trên cơ sở đó, các quy định mới đã mở rộng phạm vi giải quyết của cấp xã trong một số trường hợp nhất định, góp phần rút ngắn quy trình và tạo thuận lợi hơn cho người dân khi thực hiện thủ tục.
2. Chi tiết thẩm quyền cấp sổ đỏ theo từng cấp
(1) Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã
Theo điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã được trao thẩm quyền cấp sổ đỏ trong các trường hợp thuộc phạm vi quản lý và quyết định của chính cấp xã.
Cụ thể, thẩm quyền này chủ yếu áp dụng đối với các trường hợp có quy mô nhỏ, mang tính chất đơn giản và gắn trực tiếp với hộ gia đình, cá nhân tại địa phương.
Các trường hợp điển hình bao gồm:
- Giao đất, cho thuê đất với diện tích nhỏ theo thẩm quyền;
- Công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
- Xác định lại diện tích đất ở;
- Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi cấp xã được quyết định.
Việc mở rộng thẩm quyền cho cấp xã là điểm mới đáng chú ý, nhằm tạo điều kiện để người dân có thể thực hiện thủ tục hành chính ngay tại địa phương, hạn chế việc phải di chuyển xa.
Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Đất đai 2024, Chủ tịch UBND cấp xã còn có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 6 Điều 4.
Đồng thời, thẩm quyền này cũng áp dụng đối với các trường hợp quy định tại các khoản 1, 5 và 7 Điều 4 khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo các hình thức luật định mà được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
Như vậy, thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã không chỉ được xác định theo phạm vi quản lý hành chính mà còn phụ thuộc vào đối tượng sử dụng đất và hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
(2) Thẩm quyền của Văn phòng Đăng ký đất đai
Theo điểm c khoản 2 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, Văn phòng Đăng ký đất đai là cơ quan tiếp nhận và giải quyết phần lớn hồ sơ của người dân, đặc biệt là các thủ tục phổ biến liên quan đến biến động đất đai.
Các trường hợp thuộc thẩm quyền của cơ quan này bao gồm:
- Cấp sổ đỏ lần đầu trong các trường hợp thông thường;
- Thực hiện đăng ký biến động như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp;
- Tách thửa, hợp thửa;
- Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận;
- Các trường hợp khác không thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh hoặc cấp xã.
Có thể hiểu, nếu người dân không xác định được rõ thẩm quyền cụ thể, việc nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai là phương án an toàn và phù hợp trong đa số trường hợp.
(3) Thẩm quyền của cơ quan cấp tỉnh
Theo điểm a khoản 2 Điều 14 Nghị định này, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp tỉnh.
Những trường hợp này thường có tính chất phức tạp, quy mô lớn hoặc liên quan đến tổ chức, doanh nghiệp. Cụ thể bao gồm:
- Các dự án đầu tư, phát triển kinh tế – xã hội;
- Trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức;
- Chuyển mục đích sử dụng đất quy mô lớn;
- Các trường hợp khác thuộc thẩm quyền quyết định của UBND cấp tỉnh theo quy định pháp luật.
Trong thực tiễn, người dân thông thường ít khi trực tiếp thực hiện thủ tục tại cấp này, trừ khi có liên quan đến tổ chức hoặc các dự án đặc thù.
3. Một số lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ từ năm 2026
Việc thay đổi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định mới không chỉ tác động đến cơ quan giải quyết mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến cách người dân chuẩn bị và nộp hồ sơ. Do đó, cần phải lưu ý một số vấn đề sau:
(1) Cần xác định đúng loại thủ tục trước khi nộp hồ sơ.
Mỗi loại thủ tục (cấp lần đầu, đăng ký biến động, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất…) sẽ tương ứng với cơ quan có thẩm quyền khác nhau. Việc xác định sai ngay từ đầu có thể dẫn đến việc hồ sơ bị chuyển đi nhiều lần, kéo dài thời gian giải quyết.
(2) Trường hợp không xác định rõ thẩm quyền, nên nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Theo thực tiễn áp dụng điểm c khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Văn phòng Đăng ký đất đai là cơ quan tiếp nhận và xử lý phần lớn hồ sơ của người dân. Đồng thời, cơ quan này có trách nhiệm phối hợp, chuyển hồ sơ đến đúng cơ quan có thẩm quyền khi cần thiết.
(3) Không phải mọi trường hợp đều được nộp và giải quyết tại cấp xã.
Mặc dù quy định mới đã mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp xã, tuy nhiên thẩm quyền này chỉ áp dụng đối với các trường hợp cụ thể, mang tính chất đơn giản và thuộc phạm vi quản lý của cấp xã. Người dân cần tránh hiểu nhầm rằng mọi hồ sơ đều có thể giải quyết tại cấp này.
(4) Nên chủ động theo dõi tiến độ giải quyết hồ sơ.
Hiện nay, việc tra cứu tình trạng hồ sơ có thể thực hiện thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc các nền tảng điện tử liên quan. Việc theo dõi thường xuyên giúp người dân kịp thời bổ sung hồ sơ (nếu có yêu cầu) và hạn chế phát sinh chậm trễ.
Trên đây là nội dung phân tích mang tính chất tham khảo do Văn phòng Luật sư Đà Nẵng tổng hợp và hệ thống từ các quy định pháp luật hiện hành, nhằm làm rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định mới từ ngày 31/01/2026.
Qua đó, bài viết đã chỉ ra sự thay đổi trong cơ chế phân cấp thẩm quyền, đồng thời giúp người dân nhận diện đúng cơ quan có thẩm quyền trong từng trường hợp cụ thể, cũng như những lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục.
Trong thực tế, tùy từng hồ sơ và tình huống cụ thể, việc áp dụng quy định pháp luật có thể phát sinh những vướng mắc khác nhau, đặc biệt đối với các trường hợp liên quan đến nguồn gốc đất, biến động pháp lý hoặc tranh chấp. Vì vậy, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định có liên quan hoặc tham khảo ý kiến của người có chuyên môn trước khi thực hiện thủ tục.
Trong trường hợp Quý khách có nhu cầu tư vấn cụ thể về thủ tục cấp sổ đỏ, đăng ký biến động đất đai, tách thửa, hợp thửa, giải quyết tranh chấp đất đai hoặc các vấn đề pháp lý khác có liên quan, vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được luật sư hỗ trợ và tư vấn chi tiết.
Văn phòng Luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
- Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
……………
Xem thêm: CÁC BƯỚC TÍCH HỢP SỔ ĐỎ TRÊN VNeID NĂM 2026: HƯỚNG DẪN CHI TIẾT TỪ A-Z.
