QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI MỚI NHẤT 2025

Trong hoạt động quản lý đất đai, việc cập nhật và ghi nhận kịp thời những thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không chỉ giúp đảm bảo tính hợp pháp về mặt pháp lý mà còn giúp người sử dụng đất giảm thiểu rủi ro và tránh các tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai. Vì vậy, mọi cá nhân, tổ chức, đặc biệt là người sử dụng đất cần phải nắm rõ các quy định về đăng ký biến động đất đai để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình một cách hiệu quả. Trong bài viết này, Công ty Luật Duy Ích sẽ phân tích cụ thể và cập nhật các quy định mới nhất về đăng ký biến động đất đai năm 2025. Hãy cùng tìm hiểu ngay nhé!

1. Đăng ký biến động đất đai là gì ?

Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024 thì có thể hiểu biến động đất đai là sự thay đổi một hoặc một số thông tin trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đăng ký biến động đất đai được hiểu là việc thực hiện thủ tục hành chính để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định pháp luật.

2. Các trường hợp đăng kí biến động đất đai

Căn cứ khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.

– Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại khoản (ii) nêu trên.

– Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất.

– Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

– Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động.

– Thay đổi thời hạn sử dụng đất.

– Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

– Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.

– Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.

– Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề.

– Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

– Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm.

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

– Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc đăng ký biến động đất đai được thực hiện theo 16 trường hợp nêu trên.

3. Hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm những giấy tờ gì?

Căn cứ theo quy định tại mục I-B phần V Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm:

– Đơn đăng ký

– Sổ đỏ đã cấp

– Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động như:

– Văn bản cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

– Văn bản xác nhận tình trạng sạt lở tự nhiên do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận

– Bản vẽ tách thửa, hợp thửa…

– Văn bản đại diện (nếu thực hiện thông qua người đại diện).

4. Cơ quan nào có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai?

Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, người yêu cầu nộp hồ sơ tại các cơ quan có thẩm quyền sau:

– Đối với chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì nộp hồ sơ tại:

+ Bộ phận Một cửa;

+ Văn phòng đăng ký đất đai;

+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Xác định lại diện tích đất ở: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa.

– Đối với chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì chọn một trong hai địa điểm: Bộ phận Một cửa và Văn phòng đăng ký đất đai.

5. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai trong bao lâu?

Căn cứ theo quy định tại mục I-A, phần V, Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ thì thời gian thực hiện đăng kí biến động đất đai cụ thể:

 – Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 08 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 20 ngày làm việc;

– Trường hợp bán, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm là không quá 08 ngày làm việc, không tính thời gian xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất;

– Trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng là không quá 04 ngày làm việc;

– Trường hợp xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng là không quá 03 ngày làm việc;

– Trường hợp đổi tên hoặc thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi số hiệu hoặc địa chỉ của thửa đất là không quá 04 ngày làm việc; trường hợp giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên là không quá 10 ngày làm việc;

– Trường hợp có thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề là không quá 05 ngày làm việc;

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp tư nhân và sử dụng đất vào hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là không quá 08 ngày làm việc;

– Trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận là không quá 08 ngày làm việc, đối với trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận đã cấp mà đăng ký thay đổi tài sản thì không quá 05 ngày làm việc;

– Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức,chuyển đổi loại hình doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất là không quá 08 ngày làm việc;

– Trường hợp nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai hoặc bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai là không quá 08 ngày làm việc;

– Trường hợp nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do xử lý tài sản thế chấp là không quá 08 ngày làm việc;

– Trường hợp thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm là không quá 10 ngày làm việc;

– Trường hợp bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công là không quá 10 ngày làm việc;

– Trường hợp xóa ghi nợ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ thì thời gian giải quyết là trong ngày làm việc nhận được đủ hồ sơ xóa nợ; nếu thời điểm nhận đủ hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể giải quyết việc xóa nợ trong ngày làm việc tiếp theo;

– Trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết quy định tại khoản 3 Điều 23 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 05 ngày làm việc;

– Trường hợp đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai là không quá 07 ngày làm việc.

Việc nắm bắt và tuân thủ các quy định pháp luật về đăng ký biến động đất đai năm 2025 không chỉ giúp người sử dụng đất đảm bảo quyền lợi hợp pháp mà còn góp phần xây dựng một hệ thống quản lý đất đai minh bạch, hiệu quả. Với những cập nhật mới nhất, người dân và doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tuân thủ đúng quy trình để tránh các rủi ro pháp lý và tranh chấp trong tương lai. Nếu bạn cần được hỗ trợ về thủ tục thực hiện đăng ký biến động đất đai, hãy liên hệ ngay Công ty Luật Duy Ích để được tư vấn và giải đáp chi tiết nhé.

Ngoài ra, Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Luật Duy Ích cung cấp các dịch vụ liên quan tới đất đai dưới đây:

  – Giải quyết tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

  – Giải quyết tranh chấp đất đai về thừa kế quyền sử dụng đất;

  – Giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

  – Giải quyết Tranh chấp đất đai về mốc giới, ranh đất đai – nhà ở;

 – Giải quyết Tranh chấp về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, có tài sản trên đất;

…

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về “Quy định pháp luật về đăng ký biến động đất đai mới nhất 2025” của Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Công ty Luật Duy Ích. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ hãy liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 091 298 7103.

Xem thêm tại: Làm gì khi bị chiếm đất? Hướng dẫn cách giải quyết

(Link: https://vanphongluatsudanang.com/lam-gi-khi-bi-lan-chiem-dat-huong-dan-chi-tiet-cach-giai-quyet-2025/)

Xem thêm tại: Thời gian nhà nước bồi thường thu hồi đất

(Link: https://vanphongluatsudanang.com/thoi-gian-nha-nuoc-boi-thuong-thu-hoi-dat-2025/ )