NHỮNG LƯU Ý QUAN TRỌNG KHI ĐỨNG TÊN CHUNG TRÊN SỔ ĐỎ THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT NĂM 2026
Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) là căn cứ pháp lý quan trọng để xác lập và chứng minh quyền đối với thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Trong thực tế, nhiều trường hợp tài sản được hình thành từ sự đóng góp của nhiều người như vợ chồng, anh chị em trong gia đình hoặc nhóm nhà đầu tư cùng góp vốn mua bất động sản. Khi đó, việc cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận là cách phổ biến để ghi nhận quyền đồng sở hữu.
Tuy nhiên, nếu không hiểu rõ quy định pháp luật và các vấn đề liên quan, việc đăng ký chung quyền sử dụng có thể dẫn đến nhiều rủi ro tranh chấp. Qua bài viết dưới đây, Văn phòng Luật sư Đà Nẵng sẽ phân tích những điểm cần lưu ý khi nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành, giúp người dân bảo vệ quyền lợi của mình.
1. Lưu ý khi vợ chồng đứng tên chung trên sổ đỏ
Một trong những trường hợp phổ biến của việc đồng sở hữu là tài sản chung của vợ chồng hình thành trong thời kỳ hôn nhân.
Theo Khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nếu quyền sử dụng thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ họ và tên của cả hai người. Quy định này nhằm đảm bảo sự minh bạch về quyền sở hữu cũng như bảo vệ quyền lợi của mỗi bên trong quá trình quản lý và sử dụng.
Trong một số trường hợp, vợ chồng có thể thỏa thuận chỉ ghi tên một người làm đại diện trên giấy chứng nhận. Tuy nhiên, thỏa thuận này cần được lập thành văn bản theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, nếu giấy chứng nhận được cấp trước đây chỉ ghi tên một người nhưng thực tế là tài sản chung thì hai bên có thể thực hiện thủ tục cấp đổi để bổ sung tên của người còn lại. Việc cập nhật thông tin giúp đảm bảo quyền lợi khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản hoặc khi phát sinh tranh chấp tài sản.
2. Lưu ý khi nhiều người cùng đứng tên chung quyền sử dụng đất (không phải vợ chồng)
Trong nhiều trường hợp, quyền sử dụng đất thuộc về nhiều người như anh chị em trong gia đình, nhóm nhà đầu tư hoặc các cá nhân cùng góp vốn mua đất. Theo Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, khi một thửa đất có nhiều người cùng quyền sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền có thể cấp Giấy chứng nhận cho từng người.
Ngoài ra, nếu các bên có nhu cầu, cơ quan đăng ký cũng có thể cấp chung một giấy chứng nhận và giao cho một người đại diện quản lý. Người đại diện chỉ có trách nhiệm giữ và quản lý giấy tờ, không có quyền quyết định thay cho các chủ thể còn lại.
Trên thực tế, nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương, việc tách thửa và cấp sổ riêng cho từng người sẽ giúp việc chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp thuận tiện hơn.
3. Lưu ý quan trọng đối với sổ đỏ cấp cho hộ gia đình sử dụng đất
Một trong những điểm thay đổi đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 liên quan đến sổ đỏ là quy định rõ hơn về trường hợp hộ gia đình sử dụng đất. Đây được xem là thay đổi quan trọng nhằm hạn chế tranh chấp trong quá trình quản lý và giao dịch đất đai.
Vì vậy, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang ghi tên “Hộ gia đình”, cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề sau.
- Xác định đúng thành viên có quyền sử dụng đất.
Theo Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024, “hộ gia đình sử dụng đất” chỉ bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, cùng sinh sống và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trước ngày 01/08/2024.
Điều này có nghĩa là không phải tất cả thành viên trong hộ khẩu đều mặc nhiên có quyền đối với thửa đất. Việc xác định đúng những người có quyền đồng sở hữu là yếu tố quan trọng để tránh tranh chấp về sau.
- Sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Trước đây, nhiều sổ đỏ chỉ ghi tên chủ hộ hoặc ghi “Hộ ông/bà…”. Tuy nhiên, theo Khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024, khi thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của các thành viên có chung quyền sử dụng đất và trao cho người đại diện của hộ gia đình quản lý.
Trong trường hợp các thành viên có nhu cầu, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể cấp Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình, nhưng việc xác định các thành viên có quyền sử dụng đất phải do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
- Lưu ý về quyền định đoạt tài sản chung của hộ gia đình.
Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, pháp luật yêu cầu tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất phải đồng ý bằng văn bản.
Quy định này được nêu tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Văn bản đồng ý phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch.
4. Lưu ý về thủ tục cấp đổi sổ đỏ để bổ sung tên đồng sở hữu
Trong một số trường hợp, giấy chứng nhận đã được cấp nhưng chưa ghi đầy đủ tên của những người thực tế có quyền. Khi đó, người dân cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động để cập nhật thông tin.
Theo điểm c Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc bổ sung thêm người cùng quyền sử dụng được xem là trường hợp thay đổi thông tin về người sử dụng. Do đó, chủ thể liên quan phải thực hiện thủ tục cập nhật hồ sơ địa chính và điều chỉnh nội dung trên Giấy chứng nhận.
Ngoài ra, theo Khoản 3 Điều 133 của Luật này, việc đăng ký biến động phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ khi có thay đổi nhằm đảm bảo thông tin pháp lý chính xác.
5. Lưu ý về rủi ro tranh chấp khi đứng tên chung trên sổ đỏ
Việc đồng sở hữu đất đai tuy hợp pháp nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không có thỏa thuận rõ ràng giữa các bên.
Một số tranh chấp về đứng tên chung trên sổ đỏ thường gặp bao gồm:
- Tranh chấp về tỷ lệ góp vốn khi mua đất.
- Tranh chấp quyền quản lý và sử dụng đất.
- Tranh chấp khi một bên muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.
- Ngoài ra, trường hợp sổ đỏ chỉ ghi tên một người nhưng tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân cũng có thể phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu.
Theo Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, đối với tài sản chung của vợ chồng phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng thì việc đăng ký cần ghi tên của cả hai vợ chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Để hạn chế tranh chấp, các bên cần lưu ý:
- Lập văn bản thỏa thuận về tỷ lệ góp vốn hoặc tỷ lệ đồng sở hữu.
- Công chứng thỏa thuận để đảm bảo giá trị pháp lý.
- Kiểm tra kỹ thông tin trên sổ đỏ trước khi nhận Giấy chứng nhận.
- Ngoài ra, cần tránh việc đứng tên chung đối với các thửa đất đang có tranh chấp hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng.
Như vậy có thể thấy rằng việc đứng tên chung trên sổ đỏ là hình thức phổ biến để ghi nhận quyền đồng sở hữu đất đai trong nhiều trường hợp như vợ chồng, gia đình hoặc các cá nhân cùng góp vốn mua đất.
Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và hạn chế tranh chấp, người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng đất. Đồng thời, các bên nên xác định rõ tỷ lệ sở hữu, lập thỏa thuận bằng văn bản và kiểm tra kỹ thông tin trên Giấy chứng nhận trước khi hoàn tất thủ tục.
Trên đây là nội dung hướng dẫn mang tính chất tham khảo được tổng hợp từ các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, nhằm cung cấp thông tin tham khảo về việc đứng tên chung trên sổ đỏ và các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp Quý khách còn vướng mắc hoặc cần được tư vấn cụ thể về thủ tục cấp sổ đỏ, đăng ký đứng tên chung, giải quyết tranh chấp đất đai hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai, vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được luật sư hỗ trợ và tư vấn chi tiết.
Ngoài ra, Văn phòng Luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
- Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
…
Xem thêm: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI MỚI NHẤT 2025.
