HÀNG XÓM XÂY NHÀ LẤN ĐẤT CÓ KIỆN ĐƯỢC KHÔNG? TRÌNH TỰ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP MỚI NHẤT 2026

Trong quá trình sử dụng đất, tranh chấp ranh giới giữa các hộ liền kề là một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất. Không ít trường hợp hàng xóm xây tường, mở rộng nhà ở, mái che hoặc công trình phụ lấn sang phần đất của người khác, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất hợp pháp.

Vậy khi hàng xóm xây nhà lấn đất, người bị xâm phạm có quyền khởi kiện hay không? Phải thực hiện những bước nào để bảo vệ quyền lợi? Mức xử phạt đối với hành vi lấn chiếm đất hiện nay ra sao? Bài viết dưới đây của Văn phòng Luật sư Đà Nẵng sẽ phân tích chi tiết theo quy định pháp luật hiện hành.

1. Thế nào là hành vi xây nhà lấn chiếm đất của người khác?

Theo quy định của pháp luật đất đai, lấn đất là hành vi người sử dụng đất tự ý dịch chuyển mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng mà không được cơ quan có thẩm quyền hoặc người sử dụng đất hợp pháp đồng ý.

Trong khi đó, chiếm đất là việc tự ý sử dụng phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác hoặc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Trên thực tế, hành vi lấn chiếm thường thể hiện dưới các hình thức như:

• Xây tường, hàng rào vượt quá ranh giới đất;
• Xây móng, mái che, ban công, công trình phụ lấn sang thửa đất liền kề;
• Mở rộng diện tích nhà ở sang phần đất của hàng xóm;
• Tự ý sử dụng một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của người khác.

Ví dụ, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 100 m² nhưng hàng xóm xây tường lấn sang 2 m² đất đã được cấp giấy chứng nhận thì đây là hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất và có thể phát sinh tranh chấp.

2. Hàng xóm xây nhà lấn đất có được khởi kiện không?

Câu trả lời là có.

Khi có căn cứ chứng minh phần đất bị lấn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Tuy nhiên, trước khi khởi kiện, pháp luật quy định người dân cần thực hiện đúng trình tự giải quyết tranh chấp đất đai.

Bước 1. Xác định chính xác ranh giới quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất nên kiểm tra các tài liệu liên quan như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ địa chính;
• Bản đồ địa chính;
• Hồ sơ đo đạc, cắm mốc giới.

Trong trường hợp cần thiết, có thể đề nghị cơ quan chuyên môn hoặc đơn vị đo đạc có chức năng xác định lại ranh giới thửa đất để làm căn cứ giải quyết tranh chấp.

Bước 2. Thương lượng, hòa giải

Pháp luật luôn khuyến khích các bên tự thương lượng nhằm giữ gìn quan hệ láng giềng.

Nếu không thể tự thỏa thuận, người bị lấn chiếm có thể gửi đơn đề nghị UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp tổ chức hòa giải.

Theo Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện tại Tòa án.

Sau quá trình hòa giải, UBND cấp xã sẽ lập biên bản. Biên bản hòa giải không thành là một trong những tài liệu quan trọng khi khởi kiện.

Bước 3. Khởi kiện tại Tòa án

Sau khi hòa giải không thành, người sử dụng đất có quyền nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản tranh chấp để yêu cầu:

• Xác định ranh giới quyền sử dụng đất;
• Buộc chấm dứt hành vi lấn chiếm;
• Buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng trái phép;
• Buộc trả lại phần diện tích đất bị lấn chiếm;
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

Hồ sơ khởi kiện thường gồm:

• Đơn khởi kiện;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
• Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã;
• Kết quả đo đạc, trích lục địa chính;
• Hình ảnh, video, tài liệu chứng minh hành vi lấn chiếm;
• Giấy tờ nhân thân của người khởi kiện và các tài liệu liên quan khác.

3. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu?

Đây là vấn đề nhiều người quan tâm khi phát hiện việc lấn chiếm đã xảy ra từ nhiều năm trước.

Theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Điều này có nghĩa là, nếu quyền sử dụng đất của bạn đang bị xâm phạm thì dù hành vi lấn chiếm đã xảy ra từ nhiều năm trước, bạn vẫn có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

Tuy nhiên, việc khởi kiện sớm sẽ giúp việc thu thập chứng cứ, xác định hiện trạng và bảo vệ quyền lợi thuận lợi hơn.

4. Hàng xóm lấn chiếm đất bị xử phạt như thế nào?

Ngoài việc phải trả lại phần đất đã lấn chiếm, người vi phạm còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.

Theo quy định hiện hành, mức xử phạt phụ thuộc vào:

• Loại đất bị lấn chiếm (đất ở, đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng…);
• Diện tích bị lấn chiếm;
• Khu vực vi phạm (nông thôn hoặc đô thị).

Theo quy định tại Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về mức xử phạt hành vi lấn đất hoặc chiếm đất như sau:

Hành vi lấn đất hoặc chiếm đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước đã quản lý, được thể hiện trong hồ sơ địa chính thuộc địa giới hành chính của xã hoặc các văn bản giao đất để quản lý thì hình thức và mức xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích dưới 0,02 héc ta;
• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
• Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta;
• Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích từ 02 héc ta trở lên.

Ngoài hình thức phạt tiền, người vi phạm còn có thể bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như:

• Buộc khôi phục hiện trạng ban đầu của đất;
• Buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép;
• Buộc trả lại phần đất đã lấn chiếm;
• Buộc nộp lại khoản lợi bất hợp pháp (nếu có).

5. Một số lưu ý khi xử lý tranh chấp hàng xóm lấn đất

Khi phát hiện quyền sử dụng đất của mình bị xâm phạm, người dân nên lưu ý:

• Không tự ý phá dỡ công trình của hàng xóm vì có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường hoặc trách nhiệm pháp lý khác.
• Không xảy ra xô xát, hành hung hoặc có hành vi cản trở trái pháp luật.
• Thu thập đầy đủ tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất và hiện trạng lấn chiếm như sổ đỏ, hồ sơ địa chính, hình ảnh, video, kết quả đo đạc.
• Ưu tiên thương lượng, hòa giải trước khi khởi kiện nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí và giữ gìn quan hệ láng giềng.
• Trong những vụ việc có giá trị lớn hoặc tình tiết phức tạp, nên tham khảo ý kiến luật sư để được hỗ trợ thu thập chứng cứ và thực hiện đúng trình tự tố tụng.

Kết luận

Hàng xóm xây dựng công trình lấn sang đất của người khác là hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất và có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật. Người có quyền sử dụng đất hợp pháp hoàn toàn có quyền yêu cầu hòa giải, khởi kiện tại Tòa án và đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý hành vi vi phạm.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, người sử dụng đất cần thực hiện đúng trình tự pháp luật, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng cứ và xử lý tranh chấp bằng các biện pháp hợp pháp, tránh tự ý tháo dỡ công trình hoặc có hành vi làm phát sinh những tranh chấp, trách nhiệm pháp lý khác.

Văn phòng luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:

• Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
• Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
• Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.