THỦ TỤC XIN CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO QUY ĐỊNH MỚI NHẤT NĂM 2026
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là bước pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tuy nhiên, với những thay đổi lớn từ Luật Đất đai 2024, nhiều người dân vẫn còn lúng túng về quy trình và hồ sơ. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục xin cấp Sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình và cá nhân theo quy định mới nhất.
1. Sổ đó là gì?
Sổ đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho hộ gia đình, cá nhân để chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất.
Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, sổ đỏ là chứng thư pháp lý có giá trị pháp lý cao nhất trong việc bảo vệ quyền lợi, hỗ trợ giao dịch bất động sản, vay vốn ngân hàng và giải quyết tranh chấp. Sổ đỏ có thể được cấp dưới dạng giấy hoặc điện tử, với thông tin về thửa đất, chủ sử dụng, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất.
2. Điều kiện để được cấp sổ đỏ lần đầu
Theo các Điều 137, 138, 140, 148, 149 và 151 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân (bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài) được cấp sổ đỏ lần đầu nếu đáp ứng các điều kiện sau:
Đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước phê duyệt.
Có một trong các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất theo Điều 137, như: giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, giấy phép xây dựng, biên lai nộp thuế đất, quyết định giao đất của cơ quan nhà nước.
Trường hợp đất không có giấy tờ: Đất được sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014, không vi phạm pháp luật đất đai, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp và phù hợp quy hoạch (Điều 138).
Đất không thuộc các trường hợp bị hạn chế cấp như đất lấn chiếm, đất đang tranh chấp hoặc bị thu hồi.
Đối với đất có tài sản gắn liền (nhà ở, công trình): Phải chứng minh quyền sở hữu theo Điều 148, 149, bao gồm giấy phép xây dựng hoặc xác nhận tồn tại trước ngày 01/7/2025 từ cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện.
Các trường hợp đặc biệt: Đất nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho; đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê; đất nông nghiệp cần kiểm tra giới hạn diện tích theo quy định địa phương.
3. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
– Một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 137, Khoản 1, Khoản 5 Điều 148, Khoản 1, Khoản 5 Điều 149 Luật đất đai 2024, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật đất đai 2024 mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;
– Tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp. Cụ thể,
+ Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Giấy tờ chứng việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất.
+ Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính.
+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng đất với thửa đất liền kề: Hợp đồng/Văn bản thỏa thuận/Quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện được vị trí, kích thước của thửa đất liền kề.
+ Trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề thì cung cấp hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
+ Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất thì cung cấp văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất.
+ Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2024 hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
+ Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 của Luật Đất đai thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).
– Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
– Trích đo bản đồ địa chính (nếu có)
– Giấy tờ chứng minh quyền đại diện cho người bị mất năng lực hành vi dân sự.
4. Trình tự, thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu
Căn cứ quy định tại Điều 31, Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị:
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, Khoản 1, Khoản 5 Điều 148, Khoản 1, Khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
Tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp. Cụ thể,
+ Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Giấy tờ chứng việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất.
+ Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính.
+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng đất với thửa đất liền kề: Hợp đồng/Văn bản thỏa thuận/Quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện được vị trí, kích thước của thửa đất liền kề.
– Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
– Trích đo bản đồ địa chính (nếu có)
– Giấy tờ chứng minh quyền đại diện cho người bị mất năng lực hành vi dân sự.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Trường hợp 1: Hồ sơ thiếu
Nếu hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ.
– Trường hợp 2: Hồ sơ đủ
Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã.
Bước 3: Xác nhận hiện trạng đất
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND xã thực hiện xác nhận hiện trạng của đất có hay không có nhà ở/công trình xây dựng và đất có đang bị tranh chấp hoặc dính quy hoạch hay không.
Ngoài xác nhận hiện trạng mảnh đất, UBND xã còn xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan tuy theo từng trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Bước 4: Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính
Trường hợp đã có bản đồ địa chính: Cung cấp trích lục bản đồ địa chính.
Trường hợp chưa có bản đồ địa chính: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp. Thời gian thực hiện không quá 5 ngày làm việc. Chi phí đo đạc do người sử dụng đất chi trả. Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa (nếu cần thiết) sau đó tiến hành xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.
Bước 5: Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính
Các loại lệ phí phải nộp: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có). Trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí trên thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó.
Khi nộp tiền xong thì phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và mang theo để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Chỉ được nhận sổ đỏ khi đã nộp xong các khoản lệ phí, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.
Bước 6: Trả kết quả và nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
5. Chi phí phải nộp khi xin cấp sổ đỏ lần đầu
Căn cứ khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu cũng không ngoại lệ.
Trong đó, nghĩa vụ tài chính đất đai và một số khoản phí khác mà người sử dụng đất phải nộp bao gồm:
Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Căn cứ Điều 137 và 138 Luật Đất đai 2024 thì không phải mọi trường hợp đều phải nộp tiền sử dụng đất khi đăng ký cấp sổ lần đầu.
Theo đó, căn cứ Điều 137 nêu trên sẽ xác định được trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi đăng ký cấp sổ đỏ đối với cá nhân tổ chức có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Xem xét Điều 138 thì sẽ xác định trường hợp phải nộp hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất khi đăng ký cấp sổ lần đầu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Mức tiền phụ thuộc vào loại đất, diện tích và vị trí của thửa đất.
Tiền thuê đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Theo đó, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được phép đăng ký công nhận quyền sử dụng. Tuy nhiên, đối tượng này phải đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đất theo quy định.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản tiền bắt buộc nộp vào ngân sách nhà nước mà mọi cá nhân, tổ chức phải thực hiện khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản tại cơ quan có thẩm quyền.
Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/ND-CP, bất động sản bao gồm nhà và đất thuộc danh mục tài sản chịu lệ phí trước liên. Do đó, khi tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất cá nhân và tổ chức đều có trách nhiệm trách nhiệm phí này theo quy định của pháp luật.
Công thức tính: Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất × Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ) × 0,5%
Giá 1 mét vuông đất là giá tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai giá lệ trước địa chỉ.
Diện tích đất chịu hạn phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên quy mô mô hình, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa .
Một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể không thu phí này khi cấp giấy chứng nhận lần đầu.
Căn cứ pháp lý: Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC.
Lệ phí cấp sổ đỏ
Lệ phí cấp sổ đỏ là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp.
Mức lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
6. Thời hạn giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đối với cá nhân, hộ gia đình mới nhất
Theo điểm 7 khoản B Mục II Phần II Phụ lục kèm theo Quyết định 3380/QĐ-BNNMT năm 2025, thời hạn giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đối với cá nhân, hộ gia đình mới nhất như sau:
– Không quá 17 ngày làm việc đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu; không quá 20 ngày làm việc đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu (trong đó đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 03 ngày làm việc).
– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 27 ngày làm việc đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu; không quá 30 ngày làm việc đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu.
Việc thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu không chỉ là cách để xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản, mà còn là giải pháp tối ưu để ngăn ngừa các tranh chấp ranh giới không đáng có và gia tăng giá trị tài sản khi giao dịch hoặc thế chấp.
Với những điểm mới từ Luật Đất đai 2024, quy trình đã được minh bạch hóa và thời gian giải quyết được rút ngắn đáng kể. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp của các loại giấy tờ nguồn gốc đất qua nhiều thời kỳ, việc tự thực hiện đôi khi gặp nhiều trở ngại về hồ sơ pháp lý.
Trên đây là nội dung hướng dẫn mang tính chất tham khảo được tổng hợp từ các quy định pháp luật hiện hành thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định mới nhất.
Trong trường hợp Quý khách còn vướng mắc hoặc cần được tư vấn cụ thể về thủ tục cấp sổ đỏ, đăng ký đứng tên chung, giải quyết tranh chấp đất đai hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai, vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được luật sư hỗ trợ và tư vấn chi tiết.
Ngoài ra, Văn phòng Luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
- Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
…
Xem thêm: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI MỚI NHẤT 2025.
Xem thêm: QUY ĐỊNH VỀ TÁCH THỬA ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024.
