QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024 và áp dụng ổn định đến năm 2026) đã mở rộng đáng kể quyền tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước ngoài và kiều bào. Tuy nhiên, pháp luật vẫn phân biệt rõ ràng giữa các đối tượng để bảo vệ an ninh quốc gia và lợi ích quốc gia. Dưới đây là phân tích chi tiết theo đúng dàn ý.
1. Đối tượng là tổ chức nước ngoài có quyền sử dụng đất
Theo Điều 4 và Điều 28 Luật Đất đai 2024, chỉ 02 nhóm tổ chức nước ngoài được công nhận có quyền sử dụng đất tại Việt Nam:
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI): Là tổ chức kinh tế thuộc một trong các trường hợp sau đây (theo Điều 20 Luật Đầu tư 2020):
a, Có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh;
b, Có tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ;
c, Có nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Đại sứ quán, lãnh sự quán, đại diện ngoại giao của các tổ chức quốc tế.
Lưu ý: Các tổ chức nước ngoài khác (ví dụ: tổ chức phi chính phủ, quỹ đầu tư thuần túy nước ngoài không phải FDI) không được nhận quyền sử dụng đất trực tiếp.
2. Đối tượng là cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất
Theo khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024, chỉ 01 nhóm cá nhân nước ngoài được công nhận có quyền sử dụng đất:
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài(được phép nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định của pháp luật về xuất nhập cảnh).
Lưu ý:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được coi là “cá nhân trong nước” (khoản 3 Điều 4), hưởng quyền sử dụng đất đầy đủ như công dân Việt Nam.
- Cá nhân nước ngoài thuần túy (không gốc Việt, không quốc tịch Việt Nam) không được công nhận là người sử dụng đất. Họ chỉ được sở hữu nhà ở (căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại) gắn liền với quyền sử dụng đất, còn quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đầu tư dự án theo Luật Nhà ở 2023
3. Quyền sử dụng đất của tổ chức nước ngoài
a. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI)
Theo Điều 28 và Điều 41 Luật Đất đai 2024, tổ chức FDI được nhận quyền sử dụng đất theo 06 hình thức sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.
- Nhà nước cho thuê đất (thu tiền một lần hoặc hàng năm).
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
- Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất (theo quy định của Chính phủ).
- Nhận theo kết quả hòa giải tranh chấp, thi hành án, đấu giá quyền sử dụng đất.
Quyền cụ thể (Điều 41):
- Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền.
- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền tại tổ chức tín dụng Việt Nam.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền.
- Bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất (khi đáp ứng điều kiện tại Điều 46).
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
b. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Theo Điều 40 Luật Đất đai 2024, chỉ được Nhà nước cho thuê đất (không được giao đất).
- Quyền: Xây dựng công trình trên đất theo giấy phép; sở hữu công trình do mình xây dựng trong thời hạn thuê đất.
- Nghĩa vụ: Trả lại đất khi không còn nhu cầu theo điều ước quốc tế hoặc thỏa thuận quốc tế.
4. Quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài
a. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (được phép nhập cảnh)
Theo Điều 28, Điều 41 và Điều 44 Luật Đất đai 2024, được hưởng các quyền sau:
i, Quyền chung về sử dụng đất (áp dụng theo Điều 26)
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng các quyền chung như công dân trong nước, bao gồm:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Được Nhà nước hướng dẫn và hỗ trợ cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi có người xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai.
- Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
ii, Quyền tiếp cận và nhận quyền sử dụng đất (Điều 28 và Điều 44)
Theo khoản 1 Điều 44 Luật đất đai 2024 quy định: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.”
Đây là điểm quan trọng nhất, cho phép nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức cụ thể sau:
- Nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở (mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất).
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác nằm cùng thửa đất có nhà ở (theo pháp luật dân sự).
- Nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ người thuộc hàng thừa kế theo pháp luật dân sự.
- Được Nhà nước giao đất (có thu tiền sử dụng đất) hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
iii, Quyền định đoạt quyền sử dụng đất (Điều 41 và Điều 44)
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện các giao dịch dân sự trên quyền sử dụng đất mà mình được phép sử dụng, cụ thể:
- Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào tổ chức kinh tế.
iv, Quyền đối với đất để thực hiện dự án đầu tư (Điều 41)
Đối với đất sử dụng để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, họ có các quyền sau:
- Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê.
- Được Nhà nước cho thuê đất (thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê hằng năm).
- Được tự chủ thực hiện đầu tư, xây dựng và kinh doanh trên diện tích đất theo đúng mục đích dự án.
b. Cá nhân nước ngoài thuần túy (không gốc Việt)
- Không được nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trực tiếp.
- Chỉ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở thương mại (Luật Nhà ở 2023).
- Quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ đầu tư dự án; không được cấp sổ đỏ độc lập cho phần đất.
Luật Đất đai 2024 đã tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho nhà đầu tư FDI và kiều bào gốc Việt, góp phần thu hút đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, cá nhân nước ngoài thuần túy vẫn bị hạn chế nghiêm ngặt. Mọi giao dịch đều phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không được sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh.
Trên đây là toàn bộ quy định mới nhất năm 2026 về quyền sử dụng đất của tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài theo Luật Đất đai 2024. Luật đã mở rộng đáng kể quyền cho FDI và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, góp phần thu hút đầu tư và kiều hối. Tuy nhiên, cá nhân nước ngoài thuần túy vẫn bị hạn chế nghiêm ngặt nhằm bảo vệ an ninh quốc gia.
Trong trường hợp Quý khách có nhu cầu tư vấn cụ thể về thủ tục, trình tự giải quyết tranh chấp đất đai hoặc các vấn đề pháp lý khác có liên quan, vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được luật sư hỗ trợ và tư vấn chi tiết.
Văn phòng Luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
- Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
……………
Xem thêm: CÁC BƯỚC TÍCH HỢP SỔ ĐỎ TRÊN VNeID NĂM 2026: HƯỚNG DẪN CHI TIẾT TỪ A-Z.
