LỪA ĐẢO HỢP ĐỒNG SỞ HỮU KỲ NGHỈ: NGƯỜI CAO TUỔI MẤT TRẮNG HÀNG TỶ ĐỒNG VÀ CÁCH PHÒNG TRÁNH NĂM 2026 

Trong những năm gần đây, mô hình sở hữu kỳ nghỉ (Timeshare hoặc Vacation Ownership) phát triển khá mạnh tại nhiều địa phương có tiềm năng du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Bình Thuận và một số khu nghỉ dưỡng cao cấp khác. Về bản chất, đây là một sản phẩm du lịch cho phép khách hàng được quyền sử dụng dịch vụ lưu trú nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định hằng năm theo các điều kiện đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Tuy nhiên, bên cạnh những mô hình kinh doanh hợp pháp, thực tiễn cho thấy đã xuất hiện không ít doanh nghiệp hoặc cá nhân lợi dụng hình thức sở hữu kỳ nghỉ để quảng cáo sai sự thật, đưa ra các cam kết lợi nhuận không có cơ sở, cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc cố tình che giấu các điều khoản bất lợi nhằm thuyết phục khách hàng ký hợp đồng và thanh toán số tiền rất lớn.

Bài viết dưới đây của Văn phòng Luật sư Đà Nẵng sẽ phân tích các dấu hiệu nhận biết hành vi lừa đảo trong hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến bảo vệ người tiêu dùng, giao dịch dân sự và trách nhiệm hình sự; đồng thời đưa ra những khuyến nghị thực tiễn giúp người dân chủ động phòng tránh rủi ro trong năm 2026. 

1. Sở hữu kỳ nghỉ là gì và vì sao mô hình này dễ bị lợi dụng?

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có văn bản riêng điều chỉnh trực tiếp hoạt động sở hữu kỳ nghỉ. Tuy nhiên, xét về bản chất, đây là một dạng giao dịch dịch vụ du lịch được thực hiện thông qua hợp đồng giữa doanh nghiệp kinh doanh nghỉ dưỡng và khách hàng.

Thông thường, khách hàng sẽ thanh toán một khoản tiền ban đầu khá lớn để được quyền sử dụng phòng nghỉ tại một hoặc nhiều khu nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định mỗi năm. Thời hạn hợp đồng có thể kéo dài từ 10 năm, 20 năm, 30 năm hoặc thậm chí lâu hơn.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp không quảng bá sản phẩm này như một dịch vụ nghỉ dưỡng đơn thuần mà giới thiệu như một hình thức đầu tư tài chính với các cam kết hấp dẫn như:

• Cam kết lợi nhuận từ 10% đến 20% mỗi năm.
• Cam kết mua lại hợp đồng sau một thời gian nhất định.
• Cam kết cho thuê lại kỳ nghỉ để tạo nguồn thu nhập thụ động.
• Cam kết tăng giá trị tài sản theo thời gian.

Điều đáng lưu ý là các nội dung quảng cáo này trong nhiều trường hợp không được ghi nhận trong hợp đồng hoặc chỉ xuất hiện dưới dạng tư vấn miệng của nhân viên kinh doanh.

Theo Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, tổ chức, cá nhân kinh doanh bị nghiêm cấm thực hiện hành vi cung cấp thông tin không chính xác, không đầy đủ hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng về sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ.

Chính vì vậy, khi các cam kết về lợi nhuận, khả năng mua lại hoặc giá trị đầu tư không được thể hiện rõ bằng văn bản thì người tiêu dùng có nguy cơ rất lớn gặp rủi ro khi xảy ra tranh chấp.

2. Những chiêu thức lừa đảo hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ phổ biến năm 2026

(1) Mời tham dự hội thảo và nhận quà miễn phí

Một trong những hình thức phổ biến nhất là gọi điện thông báo khách hàng đã trúng thưởng hoặc được nhận quà tặng giá trị cao. Khách hàng được mời đến khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng cao cấp để tham dự sự kiện giới thiệu sản phẩm.

Các phần quà thường được quảng bá gồm:

• Phiếu nghỉ dưỡng miễn phí.
• Phiếu mua sắm.
• Tiền mặt.
• Thiết bị điện tử hoặc đồ gia dụng.

Sau khi tham dự, khách hàng sẽ được đội ngũ bán hàng tiếp cận liên tục trong nhiều giờ nhằm tạo áp lực tâm lý để ký hợp đồng ngay tại chỗ.

(2) Tạo cảm giác khan hiếm và cơ hội duy nhất

Nhiều doanh nghiệp sử dụng các câu nói như:

• Chỉ còn vài suất cuối cùng.
• Chương trình chỉ áp dụng trong hôm nay.
• Nếu không ký ngay sẽ mất cơ hội ưu đãi.

Đây là thủ thuật tâm lý nhằm khiến khách hàng không có đủ thời gian nghiên cứu hợp đồng hoặc tham khảo ý kiến luật sư, người thân.

(3) Cam kết lợi nhuận cao nhưng không có cơ sở

Đây là dấu hiệu thường gặp nhất. Khách hàng được giới thiệu rằng hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là một khoản đầu tư sinh lời thay vì sản phẩm du lịch.

Nhiều người được hứa hẹn:

• Hoàn vốn sau vài năm.
• Được chia lợi nhuận từ hoạt động cho thuê.
• Công ty sẽ mua lại với giá cao hơn.

Tuy nhiên khi kiểm tra hợp đồng, các nội dung này hoàn toàn không được ghi nhận hoặc được ghi nhận rất mơ hồ.

(4) Bẫy mua lại hợp đồng

Sau khi phát hiện mình không có nhu cầu sử dụng, khách hàng thường tìm cách bán lại hợp đồng. Lúc này xuất hiện các đơn vị tự xưng là đối tác hoặc nhà đầu tư có nhu cầu mua lại.

Để thực hiện giao dịch, họ yêu cầu khách hàng đóng thêm:

• Phí chuyển nhượng.
• Phí xác nhận hợp đồng.
• Phí pháp lý.
• Thuế giao dịch.

Sau khi nhận tiền, các đối tượng thường cắt liên lạc hoặc kéo dài thời gian vô thời hạn. Đây là hình thức lừa đảo đã được nhiều cơ quan chức năng cảnh báo trong thời gian qua.

3. Hậu quả pháp lý và tài chính mà nạn nhân thường gặp

Thực tế cho thấy nhiều người cao tuổi đã thanh toán số tiền từ vài trăm triệu đồng đến nhiều tỷ đồng để tham gia các chương trình sở hữu kỳ nghỉ. Sau khi ký hợp đồng, họ thường đối mặt với nhiều vấn đề như:

• Không thể đặt phòng theo thời gian mong muốn.
• Không được hưởng các quyền lợi như quảng cáo.
• Không thể chuyển nhượng hoặc bán lại hợp đồng.
• Phải tiếp tục đóng phí quản lý, phí duy trì hằng năm.
• Không được hoàn lại tiền khi muốn chấm dứt hợp đồng.

Trong nhiều trường hợp, số tiền phí duy trì hàng năm có thể lên tới hàng chục triệu đồng hoặc cao hơn tùy từng chương trình. Ngoài thiệt hại về kinh tế, nhiều nạn nhân còn chịu áp lực tâm lý nặng nề, ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe, đặc biệt đối với người cao tuổi.

4. Các quy định pháp luật hiện hành áp dụng đối với hành vi lừa đảo sở hữu kỳ nghỉ

(1) Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015: Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Nếu chứng minh được doanh nghiệp đã cố ý đưa ra thông tin sai sự thật hoặc che giấu thông tin quan trọng làm khách hàng hiểu sai về bản chất hợp đồng thì người mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

(2) Quyền của người tiêu dùng theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023

Theo Điều 8 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, người tiêu dùng có quyền được cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về sản phẩm và dịch vụ. Điều 10 của Luật này nghiêm cấm tổ chức, cá nhân kinh doanh thực hiện hành vi:

• Lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng.
• Che giấu thông tin ảnh hưởng đến quyết định giao dịch.
• Cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc sai lệch.

Đặc biệt, Điều 23 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 quy định quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ giao dịch trong một số trường hợp nhất định khi người tiêu dùng bị cung cấp thông tin không trung thực hoặc bị xâm phạm quyền lợi.

(3) Trách nhiệm của doanh nghiệp du lịch

Theo Điều 69 Luật Du lịch 2017, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ du lịch có trách nhiệm công khai đầy đủ thông tin về sản phẩm, dịch vụ cung cấp cho khách hàng. Thông tin phải rõ ràng, chính xác và không được gây nhầm lẫn cho khách du lịch.

Nếu doanh nghiệp quảng cáo sai sự thật hoặc cung cấp thông tin không trung thực, tùy tính chất và mức độ vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị buộc bồi thường thiệt hại.

5. Khi nào hành vi có thể bị xử lý hình sự?

Không phải mọi tranh chấp liên quan đến sở hữu kỳ nghỉ đều là tội phạm. Tuy nhiên, nếu có căn cứ chứng minh ngay từ đầu doanh nghiệp hoặc cá nhân đã sử dụng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tiền của khách hàng thì có thể bị xem xét xử lý theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Tùy theo giá trị tài sản chiếm đoạt và hậu quả gây ra, người phạm tội có thể đối mặt với:

• Phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
• Phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.
• Phạt tù từ 07 năm đến 15 năm.
• Phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân trong trường hợp đặc biệt nghiêm trọng.

Ngoài hình phạt chính, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền, cấm hành nghề hoặc buộc bồi thường thiệt hại cho người bị hại.

6. Cách phòng tránh lừa đảo hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ năm 2026 

Trong thực tế, phần lớn nạn nhân của các vụ việc liên quan đến hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ không phải do thiếu năng lực tài chính mà do không có đủ thời gian nghiên cứu thông tin, bị tác động bởi các chương trình giới thiệu sản phẩm được tổ chức bài bản hoặc quá tin tưởng vào các cam kết từ nhân viên tư vấn. Vì vậy, trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào, người dân cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề sau:

• Không ký hợp đồng ngay tại hội thảo hoặc sự kiện giới thiệu sản phẩm;
• Kiểm tra tư cách pháp lý của doanh nghiệp và dự án;
• Yêu cầu mọi cam kết phải được thể hiện bằng văn bản;
• Không chuyển tiền khi chưa kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý;
• Chủ động tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý; 
• Cảnh giác với các cam kết lợi nhuận hoặc ưu đãi bất thường;
• Lưu giữ đầy đủ hồ sơ, tài liệu và thông tin giao dịch.

Có thể thấy, biện pháp phòng ngừa hiệu quả nhất vẫn là tìm hiểu kỹ thông tin trước khi ký kết và tuyệt đối không đưa ra quyết định chỉ dựa trên các lời quảng cáo hoặc cam kết bằng miệng. Đối với các giao dịch có giá trị lớn, việc tham khảo ý kiến luật sư và rà soát hợp đồng trước khi ký là cần thiết để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng. 

Trong bối cảnh các vụ việc liên quan đến hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ ngày càng gia tăng và có nhiều dấu hiệu, thủ đoạn tinh vi, người dân, đặc biệt là người cao tuổi, cần hết sức thận trọng trước những lời mời gọi đầu tư, cam kết lợi nhuận hoặc các chương trình ưu đãi hấp dẫn nhưng thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng. Việc tìm hiểu kỹ nội dung hợp đồng, kiểm tra thông tin doanh nghiệp và tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý trước khi ký kết là giải pháp quan trọng giúp hạn chế nguy cơ mất tài sản và phát sinh tranh chấp.

Bài viết trên đây được Văn phòng Luật sư Đà Nẵng tổng hợp và phân tích từ các quy định pháp luật hiện hành nhằm giúp Quý khách nhận diện các dấu hiệu lừa đảo trong hoạt động kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ, đồng thời nắm rõ quyền lợi và các biện pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi phát sinh tranh chấp.

Trong trường hợp cần được tư vấn, rà soát hợp đồng, hỗ trợ khiếu nại, yêu cầu hoàn trả tiền hoặc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các tranh chấp liên quan đến hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, Quý khách vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả. 

Ngoài ra, Văn phòng Luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ pháp lý liên quan trong lĩnh vực hình sự dưới đây:

• Tư vấn các quy định pháp luật về hình sự;
• Hỗ trợ tham gia vào các giai đoạn tố tụng của vụ án (điều tra, truy tố, xét xử);
• Hỗ trợ soạn thảo đơn tố giác, đơn xin giảm nhẹ trách nhiệm hình sự và các văn bản pháp lý khác phục vụ cho quá trình tố tụng;

……..

Xem thêm: HƯỚNG DẪN BẢO VỆ BẢN THÂN TRƯỚC NHỮNG HÀNH VI LỪA ĐẢO QUA MẠNG NĂM 2025

Xem thêm: ĐÁNH BẠC QUA MẠNG VÀ CÁCH THỨC XỬ LÝ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 2026