Vay thế chấp là hình thức huy động vốn được rất nhiều người ưa chuộng trong thời gian gần đây.
Đây là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản. Và một trong những loại tài sản bảo đảm được nhiều người sử dụng là Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất hay còn gọi là Sổ Đỏ. Tuy nhiên, nếu không nắm rõ được các điều kiện thì nhiều cá nhân có nhu cầu sẽ không đáp ứng đủ điều kiện để vay vốn bằng hình thức này.
1. Quy định của pháp luật về việc thế chấp sổ đỏ để vay vốn
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Như vậy, việc thế chấp sổ đỏ để vay vốn là hình thức sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm. Trong khoảng thời gian vay, ngân hàng sẽ cất giữ Sổ đỏ của người vay. Nếu người vay không thể trả khoản nợ bao gồm cả vốn lẫn lãi, ngân hàng sẽ tịch thu nhà đất của người vay để thanh lý và trả nợ.
Thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Văn bản thế chấp bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thoả thuận và có hiệu lực từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Về thời điểm có hiệu lực, theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về biện đăng ký biện pháp bảo đảm: “Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển, thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.”
2. Điều kiện thế chấp sổ đỏ để vay vốn tại ngân hàng
Tuỳ thuộc vào từng ngân hàng sẽ có những điều kiện thế chấp sổ đỏ để vay vốn tại ngân hàng khác nhau. Nhưng nhìn chung, một số điều kiện cơ bản mà người thế chấp vay vốn ngân hàng cần đáp ứng gồm:
-
- Điều kiện về đất/nhà ở được sử dụng để làm tài sản bảo đảm
Căn cứ khoản 1 Điều 168 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, để quyền sử dụng đất được mang ra thế chấp thì phải đáp ứng các điều kiện:
– Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất hợp pháp. (Sổ đỏ, Sổ hồng)
– Đất đai, nhà ở không thuộc diện tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu.
– Đất, nhà ở không thuộc diện bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Đất trong thời hạn sử dụng. Đất, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa hay phá dỡ theo thông báo từ cơ quan có thẩm quyền.
-
- Điều kiện về Chủ thể
Ngoài điều kiện về quyền sử dụng đất, để ngân hàng duyệt khoản vay, người vay còn phải đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN :
– Công dân có CMND/CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực, không phân biệt Quốc tịch Việt Nam và nước ngoài.
– Những công dân đủ 18 tuổi trở lên.
– Có mục đích vay vốn ngân hàng nhằm thực hiện việc hợp pháp.
– Tại thời điểm đi vay thế chấp, khách hàng vay phải có lịch sử tín dụng tốt, không bị mắc vào nợ xấu tại bất kỳ ngân hàng nào.
Lưu ý: Các điều kiện trên đây là điều kiện thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nói chung nhưng trên thực tế nhiều ngân hàng còn có những quy định riêng.
Ví dụ: Người hơn 60 tuổi đi thế chấp thì không ít ngân hàng sẽ từ chối nhận thế chấp.
3. Hạn mức vay thế chấp ngân hàng
Tuỳ thuộc vào quá trình thẩm định giá tài sản thế chấp mà ngân hàng sẽ đề xuất hạn mức tối đa. Đối với các gói vay thông thường, khách hàng có thể được vay tối đa lên đến 70% giá trị của tài sản thế chấp (sổ đỏ, sổ hồng hoặc tài sản khác).
Một số ngân hàng thậm chí còn hỗ trợ tỷ lệ vay lên đến 90% giá trị tài sản đảm bảo, thời hạn cho vay dài từ 15 – 20 năm.
Trên thực tế, khoản vay này thường có giá trị nhỏ hơn so với tài sản thế chấp. Có một số trường hợp, giá trị khoản vay có thể lớn hơn hoặc bằng giá trị tài sản thế chấp.
Trên đây là ý kiến tư vấn mang tính chất tham khảo. Nếu Quý khách có bất kỳ vướng mắc hoặc cần thêm thông tin chi tiết về vấn đề trên hãy liên hệ với chúng tôi qua số liên lạc 0912 987 103 hoặc đặt lịch hẹn trực tiếp tại 76 Bạch Đằng, Hải Châu, Đà Nẵng. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ.
Rất mong nhận được sự hợp tác.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn Luật – Công ty Luật Duy Ích tại Đà Nẵng.
