CÁ NHÂN CHO THUÊ NHÀ CÓ PHẢI XUẤT HÓA ĐƠN ĐIỆN TỬ KHÔNG? CẬP NHẬT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT MỚI NHẤT NĂM 2026 

Trong bối cảnh hệ thống pháp luật thuế tiếp tục được hoàn thiện nhằm tăng cường quản lý và minh bạch hóa các giao dịch dân sự có phát sinh thu nhập, hoạt động cho thuê nhà của cá nhân từ năm 2026 đã có những thay đổi đáng chú ý, đặc biệt liên quan đến việc sử dụng hóa đơn điện tử. Với việc ban hành Nghị định 68/2026/NĐ-CP cùng các văn bản hướng dẫn như Thông tư 18/2026/TT-BTC, nhiều quy định mới đã được thiết lập, nhằm điều chỉnh về nghĩa vụ kê khai, nộp thuế và phát hành hóa đơn trong thực tiễn. 

Trên thực tế, không ít cá nhân đang cho thuê nhà, căn hộ, mặt bằng vẫn còn lúng túng khi xác định nghĩa vụ pháp lý của mình. Những vấn đề thường gặp bao gồm: 

• Có bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử hay không?
• Doanh thu bao nhiêu thì phải thực hiện?
• Trong trường hợp bên thuê là doanh nghiệp thì yêu cầu về chứng từ như thế nào? 

Đây đều là những câu hỏi mang tính thực tiễn cao, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người cho thuê. 

Qua bài viết dưới đây, Văn phòng Luật sư Đà Nẵng sẽ tổng hợp và làm rõ một cách hệ thống các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc sử dụng hóa đơn điện tử trong hoạt động cho thuê nhà của cá nhân, đồng thời phân tích các căn cứ pháp lý, ngưỡng doanh thu áp dụng, nghĩa vụ thuế tương ứng và những điểm cần lưu ý trong thực tiễn kể từ năm 2026. 

1. Quy định pháp luật về hóa đơn điện tử khi cho thuê nhà 

Theo quy định tại khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, nghĩa vụ sử dụng hóa đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, trong đó bao gồm cá nhân có hoạt động cho thuê nhà, cho thuê tài sản, được xác định dựa trên mức doanh thu tính thuế hằng năm. 

Cách tiếp cận của quy định mới mang tính phân tầng rõ ràng, giúp giảm bớt gánh nặng thủ tục đối với cá nhân cho thuê nhỏ lẻ, đồng thời tăng cường quản lý đối với các trường hợp có doanh thu lớn. Cụ thể:

(1) Trường hợp doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên

Cá nhân cho thuê nhà bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử. Việc sử dụng có thể thực hiện dưới một trong hai hình thức:

• Hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế;
• Hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.

Đồng thời, cá nhân phải thực hiện thủ tục đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử theo quy định và xuất hóa đơn tương ứng với từng lần phát sinh doanh thu.

(2) Trường hợp doanh thu trên 500 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng/năm

Cá nhân không bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử. Tuy nhiên:

• Có quyền chủ động đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử nếu có nhu cầu;
• Trường hợp bên thuê là doanh nghiệp có yêu cầu về chứng từ, cá nhân cho thuê vẫn có thể đăng ký để đáp ứng.

(3) Trường hợp doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống

Cá nhân không thuộc diện bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử. 

Trên thực tế, trong một số trường hợp, cơ quan thuế cũng không cấp hóa đơn điện tử theo từng lần phát sinh, do mức doanh thu thấp và không phát sinh nghĩa vụ thuế tương ứng.

Có thể thấy, quy định này được xây dựng trên cơ sở kế thừa các nguyên tắc tại Nghị định 123/2020/NĐ-CP về hóa đơn, chứng từ và Nghị định 70/2025/NĐ-CP, đồng thời đã có sự điều chỉnh đáng kể để phù hợp với tình hình quản lý thuế đối với cá nhân kinh doanh trong giai đoạn mới.

*Lưu ý quan trọng:

Theo điểm d khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân cho thuê tài sản (bao gồm cho thuê nhà) về nguyên tắc không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh, nếu hoạt động chỉ mang tính chất khai thác tài sản sẵn có.

Tuy nhiên, trong trường hợp hoạt động cho thuê diễn ra với tần suất thường xuyên, quy mô lớn, có tổ chức hoặc mang tính chất kinh doanh rõ rệt, cơ quan quản lý có thể yêu cầu xem xét đăng ký hộ kinh doanh để đảm bảo phù hợp với bản chất hoạt động và phục vụ công tác quản lý thuế.

Do đó, việc xác định đúng tính chất hoạt động và tổng doanh thu thực tế là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ về hóa đơn cũng như các thủ tục pháp lý liên quan.

2. Cách tính thuế GTGT và thuế TNCN khi cho thuê nhà năm 2026 

Theo quy định tại Luật Thuế GTGT sửa đổi năm 2025 và khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân có hoạt động cho thuê nhà phải xác định nghĩa vụ thuế dựa trên tổng doanh thu phát sinh trong năm. Hai loại thuế chính cần quan tâm là thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

(1) Về nguyên tắc tính thuế

Việc tính thuế được áp dụng theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu, với cách xác định cụ thể như sau:

• Thuế GTGT

Áp dụng mức thuế suất 5% trên toàn bộ doanh thu cho thuê, không được trừ ngưỡng 500 triệu đồng.

Tuy nhiên, chỉ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế khi tổng doanh thu trong năm vượt trên 500 triệu đồng.

• Thuế TNCN

Áp dụng mức thuế suất 5% nhưng chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm.

Khoản 500 triệu đồng này được hiểu là mức giảm trừ chung cho toàn bộ hoạt động cho thuê trong năm, không tính riêng từng hợp đồng.

(2) Công thức tính thuế

Thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu × 5%.

Thuế TNCN phải nộp = (Tổng doanh thu – 500 triệu đồng) × 5%.

(3) Ví dụ minh họa cụ thể

Trường hợp cá nhân có tổng doanh thu cho thuê nhà trong năm 2026 là 800 triệu đồng:

Thuế GTGT phải nộp = 800 triệu × 5% = 40 triệu đồng.

Thuế TNCN phải nộp = (800 triệu – 500 triệu) × 5% = 15 triệu đồng.

Tổng số thuế phải nộp = 40 triệu + 15 triệu = 55 triệu đồng.

*Lưu ý:

Nếu tổng doanh thu trong năm không vượt quá 500 triệu đồng, cá nhân sẽ không phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN.

Nếu có nhiều hợp đồng cho thuê (nhiều nhà, nhiều bên thuê), phải cộng tổng doanh thu của tất cả hợp đồng để xác định nghĩa vụ thuế.

(3) Trường hợp bên thuê nộp thuế thay

Trong thực tế, nhiều hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận bên thuê (thường là doanh nghiệp) thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê. Theo điểm đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP:

• Việc nộp thuế thay này là hợp pháp nếu có thỏa thuận trong hợp đồng.
• Doanh nghiệp thuê vẫn được tính khoản tiền thuê vào chi phí hợp lý khi xác định thu nhập chịu thuế.
• Điều kiện phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh việc nộp thuế thay.

3. Thủ tục kê khai thuế và xuất hóa đơn điện tử 

(1) Về kê khai thuế

Cá nhân cho thuê nhà thực hiện kê khai thuế theo hướng dẫn tại Thông tư 18/2026/TT-BTC, với hồ sơ bao gồm:

• Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản (Mẫu 01/BĐS).
• Phụ lục chi tiết hợp đồng cho thuê (Mẫu 01/BK-BĐS).

Việc kê khai có thể thực hiện theo một trong hai cách:

• Kê khai theo năm.
• Hoặc kê khai theo từng kỳ thanh toán ghi trong hợp đồng.

Cá nhân có thể nộp hồ sơ:

• Trực tuyến thông qua ứng dụng eTax Mobile.
• Hoặc nộp trực tiếp tại cơ quan thuế quản lý.

(2) Về sử dụng hóa đơn điện tử

*Trường hợp bắt buộc (doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên):

Cá nhân phải đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế.

Thời hạn đăng ký là trong vòng 30 ngày kể từ khi doanh thu lũy kế vượt ngưỡng theo khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

*Trường hợp cá nhân cho thuê có doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm:

Cá nhân không cần xuất hóa đơn điện tử.

Tuy nhiên, trong trường hợp bên thuê là doanh nghiệp, chi phí thuê vẫn được chấp nhận nếu có đầy đủ:

• Hợp đồng thuê nhà;
• Chứng từ thanh toán qua ngân hàng;
• Chứng từ nộp thuế (nếu bên thuê nộp thay).

Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho cả cá nhân cho thuê và doanh nghiệp thuê trong việc hoàn thiện hồ sơ kế toán, đồng thời giảm bớt áp lực thủ tục hành chính đối với các trường hợp cho thuê nhỏ lẻ.

4. Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân có phải xuất hóa đơn điện tử không?

Một trong những vấn đề được các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm khi thuê nhà của cá nhân là: có bắt buộc phải có hóa đơn điện tử hay không? Theo quy định pháp luật hiện hành, câu trả lời là không bắt buộc trong mọi trường hợp. Việc có hay không có hóa đơn điện tử phụ thuộc vào nghĩa vụ của bên cho thuê.

Trường hợp cá nhân cho thuê có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên, bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử. Khi đó, doanh nghiệp thuê cần hóa đơn để hoàn thiện hồ sơ chi phí

Trường hợp cá nhân cho thuê có doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm, không bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử. Doanh nghiệp vẫn được ghi nhận chi phí hợp lý nếu đáp ứng đủ hồ sơ, chứng từ theo quy định. Để đảm bảo khoản chi thuê nhà được chấp nhận khi quyết toán thuế, doanh nghiệp cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu sau:

• Hợp đồng thuê nhà ký kết giữa hai bên. Trong một số trường hợp, hợp đồng có thể cần công chứng hoặc chứng thực để tăng giá trị pháp lý.
• Chứng từ thanh toán tiền thuê. Việc thanh toán nên thực hiện qua chuyển khoản để đảm bảo tính minh bạch và dễ chứng minh.
• Chứng từ nộp thuế liên quan đến hoạt động cho thuê. Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân, cần lưu giữ đầy đủ chứng từ nộp thuế để làm căn cứ hạch toán.

Quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi hơn đáng kể cho doanh nghiệp so với trước đây, khi không còn phụ thuộc hoàn toàn vào hóa đơn điện tử từ cá nhân cho thuê trong mọi trường hợp. Điều quan trọng là đảm bảo đầy đủ hồ sơ chứng minh tính thực tế và hợp lý của khoản chi.

5. Xử phạt vi phạm và những lưu ý quan trọng trong năm 2026

Bên cạnh việc nắm rõ quyền lợi, cá nhân cho thuê nhà cũng cần đặc biệt lưu ý đến các rủi ro pháp lý và chế tài xử phạt nếu không tuân thủ đúng quy định về thuế và hóa đơn điện tử.

Một số hành vi vi phạm phổ biến bao gồm:

(1) Không sử dụng hóa đơn điện tử khi thuộc diện bắt buộc
Trường hợp cá nhân có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên nhưng không đăng ký và không xuất hóa đơn điện tử theo quy định có thể bị xử phạt hành chính, với mức phạt từ 4.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng theo quy định tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung).

(2) Kê khai sai hoặc không đầy đủ doanh thu

Việc kê khai thiếu doanh thu nhằm giảm nghĩa vụ thuế có thể dẫn đến:

• Bị truy thu số thuế còn thiếu;
• Bị phạt 20% trên số thuế khai thiếu;
• Có thể phát sinh tiền chậm nộp theo quy định.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện, cần lưu ý một số vấn đề quan trọng sau:

• Trường hợp cho thuê nhiều nhà hoặc nhiều hợp đồng khác nhau, phải cộng tổng toàn bộ doanh thu trong năm để xác định nghĩa vụ thuế và nghĩa vụ sử dụng hóa đơn điện tử.
• Đối với hoạt động cho thuê giữa cá nhân với cá nhân, người cho thuê phải tự thực hiện kê khai và nộp thuế, không áp dụng cơ chế bên thuê nộp thay như trong trường hợp doanh nghiệp thuê.
• Việc chậm đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử khi đã vượt ngưỡng doanh thu cũng có thể bị xử lý vi phạm, do đó cần theo dõi sát doanh thu phát sinh trong năm để thực hiện đúng thời hạn.

Việc tuân thủ đúng các quy định không chỉ giúp cá nhân cho thuê hạn chế rủi ro bị xử phạt mà còn đảm bảo tính minh bạch, thuận lợi trong các giao dịch dân sự và quan hệ với cơ quan thuế.

Như vậy, có thể thấy rằng, từ năm 2026, nghĩa vụ xuất hóa đơn điện tử đối với cá nhân cho thuê nhà được xác định rõ ràng dựa trên ngưỡng doanh thu. Theo đó, chỉ khi doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên thì cá nhân mới bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử, trong khi ngưỡng 500 triệu đồng chủ yếu liên quan đến nghĩa vụ thuế, không phải là căn cứ quyết định việc xuất hóa đơn.

Khi hiểu đúng các quy định này có ý nghĩa quan trọng, cá nhân cho thuê nhà có thể chủ động trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế, hạn chế rủi ro vi phạm hành chính, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp thuê trong việc hoàn thiện hồ sơ chi phí theo quy định pháp luật.

Bài viết này được Văn phòng Luật sư Đà Nẵng tổng hợp và phân tích từ các quy định pháp luật hiện hành nhằm giúp người đọc có cái nhìn toàn diện hơn về nghĩa vụ thuế và hóa đơn điện tử trong hoạt động cho thuê nhà của cá nhân, đồng thời cung cấp những lưu ý cần thiết để đảm bảo tuân thủ đúng quy định và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong quá trình thực hiện.

Trong trường hợp còn vướng mắc hoặc cần được tư vấn cụ thể về nghĩa vụ thuế, thủ tục kê khai, sử dụng hóa đơn điện tử hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động cho thuê nhà, Quý khách vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được luật sư hỗ trợ, tư vấn kịp thời và hiệu quả.

Ngoài ra, Văn phòng Luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ liên quan đến doanh nghiệp – đầu tư dưới đây:

• Tư vấn thay đổi tên doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính, vốn điều lệ…;
• Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ thông báo thay đổi giấy phép kinh doanh;
• Hỗ trợ doanh nghiệp nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;
• Tư vấn các thủ tục sau khi thay đổi;
• Tư vấn thường xuyên các hoạt động doanh nghiệp;

……

Xem thêm: HƯỚNG DẪN HỘ KINH DOANH SỬ DỤNG HÓA ĐƠN ĐIỆN TỬ TRONG KÊ KHAI THUẾ MỚI NHẤT NĂM 2026.