BIỆN PHÁP XỬ LÝ KHI CHỒNG THẾ CHẤP SỔ ĐỎ VAY NGÂN HÀNG MÀ KHÔNG CÓ SỰ ĐỒNG Ý CỦA VỢ NĂM 2025

Trên thực tế, không ít trường hợp người chồng trong gia đình tự ý mang sổ đỏ đi thế chấp Ngân hàng mà người vợ không hề hay biết. Trong đó, không ít trường hợp, gia đình chỉ nắm được thông tin khi Ngân hàng biện pháp xử lý tài sản thế chấp do quá hạn thực hiện nghĩa vụ, dẫn đến nhiều hệ lụy. Do đó, Công ty Luật Duy Ích sẽ giúp Quý bạn đọc tránh được rủi ro đáng tiếc trên qua nội dung bài viết này nhé!

1. Theo quy định năm 2025, chồng có thể thế chấp sổ đỏ vay Ngân hàng mà không có sự đồng ý của vợ không?

Sổ đỏ hay sổ hồng là tên gọi khác của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được định nghĩa là “…là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…” (Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025).

Quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản theo quy định của Điều 35 Bộ luật dân sự năm 2015.

Thế chấp tài sản theo quy định của Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 được định nghĩa:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Tại khoản 3 Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015 còn quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Do đó, thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đang phân tích có thể hiểu là việc một bên (ở đây có thể là người chồng – bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất đối với bất động sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho Ngân hàng (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Từ nhận định trên, sẽ có hai trường hợp có thể xảy ra, cụ thể:

Trường hợp 1: Quyền sử dụng là tài sản riêng của Chồng trong các trường hợp sau (Căn cứ khoản 1 Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014):

• Quyền sử dụng đất đối với bất động sản mà người chồng có trước khi kết hôn;
• Quyền sử dụng đất đối với bất động sản người chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;
• Quyền sử dụng đất đối với bất động được chia riêng cho vợ, chồng theo theo thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân
• Quyền sử dụng đất đối với bất động sản là nguồn phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng
• Quyền sử dụng đất đối với bất động sản mà người chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác (căn cứ theo quy định hướng dẫn chi tiết tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 126/2014/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 15/02/2015).

Khoản 1 Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.”

Tuy nhiên, Điều 31 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 cũng quy định: “Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng. Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng.”

Vậy, người chồng chỉ có quyền thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản riêng nếu đảm bảo nhà ở trên đất không phải là nơi ở duy nhất của vợ chồng hoặc đã bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng.

Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp sau (Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014): “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

Căn cứ Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;…”

Suy ra, đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì chồng không thể tự ý mang đi thế chấp tại Ngân hàng mà ko sự đồng ý bằng văn bản của vợ.

Tóm lại, chồng không có quyền tự ý thế chấp mà không có sự đồng ý của vợ bằng quyền sử dụng đất đối với bất động sản là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản riêng của chồng nhưng có nhà ở trên đất là nơi ở duy nhất của vợ chồng và không thể đảm bảo chỗ ở cho vợ chồng.

2. Xử lý như thế nào khi phát hiện chồng thế chấp sổ đỏ vay Ngân hàng mà không có sự đồng ý của vợ theo quy định năm 2025.

Như đã nêu ở trên, trong trường hợp phát hiện chồng đã dùng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho giao dịch bảo đảm (thế chấp) tại Ngân hàng, người vợ cần bình tĩnh xác định các yếu tố sau và lựu chọn phương pháp xử lý phù hợp, cụ thể là:

2.1 Nếu giao dịch bảo đảm của người chồng không có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật

Qua các phân tích từ Mục 1 và theo thực tế, không có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất đối với bất động sản là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản riêng của chồng nhưng có nhà ở trên đất là nơi ở duy nhất và không thể đảm bảo chỗ ở cho vợ chồng.

Trường hợp này, thông thường, người vợ không có cơ sở để thực hiện tố tụng dân sự nhằm yêu cầu tuyển hợp đồng giữa chồng và Ngân hàng vô hiệu để hủy giao dịch.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 45 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì trong trường hợp nghĩa vụ đối với khoản vay từ Ngân hàng liên quan đến hành vi thế chấp quyền sử dụng đất, là tài sản riêng, của người chồng được xác định là nghĩa vụ riêng của người chồng, tuy nhiên, không bao gồm các trường hợp dưới đây:

• Khoản vay được sử dụng để duy trì, phát triển khối tài sản chung hoặc để tạo ra nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình (quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 37 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014);
• Khoản vay phát sinh vì nhu cầu của gia đình.

Người vợ có thể chứng minh mình không có nghĩa vụ đối với khoản vay của chồng trong trường hợp này và hoàn toàn có thể xem xét khiếu kiện để từ chối thực hiện thanh toán nếu có yêu cầu từ Ngân hàng hoặc người chồng.

2.2 Nếu giao dịch bảo đảm của người chồng có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật:

Ngược lại, nếu có căn cứ xác định mục đích giao dịch giữa người chồng và Ngân hàng không thuộc các trường hợp không được loại trừ nghĩa vụ của người vợ (vừa được đề cập ở Mục 2.2 phía trên) và chứng minh quyền sử dụng đất đối với bất động sản là

• Tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; hoặc
• Tài sản riêng của chồng nhưng có nhà ở trên đất là nơi ở duy nhất và không thể đảm bảo chỗ ở cho vợ chồng; 

Người vợ có thể dựa vào các phân tích sau dể xử lý vấn đề:

Một, giao dịch giữa người chồng và Ngân hàng liên quan đến tài sản thế chấp bị vô hiệu:

Căn cứ các phân tích phía trên trong Mục 1 thì giao dịch có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất đối với bất động sản là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản riêng của chồng nhưng có nhà ở trên đất là nơi ở duy nhất và không thể đảm bảo chỗ ở cho vợ chồng thì đều phải có sự đồng thuận của người vợ.

Điều 24 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định rõ căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng:

“1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan.

Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.”

Trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng cũng được đề cập tại Điều 25 Luật này:

“1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.”

Quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Trong đó, người chồng ở đây không đáp ứng năng lực pháp luật dân sự do không đủ điều kiện tự vì xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất vì không có ủy quyền đồng ý từ người vợ (căn cứ các phân tích ở trên và quy định về năng lực pháp luật dân sự tại Điều 16, và Điều 17 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Xét về giao dịch với ngân hàng thì ngân hàng là bên thứ ba ngay tình tuy nhiên theo khoản 2 điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.”

Tài sản giao dịch là quyền sử dụng đất (phải có đăng ký quyền sở hữu) không thuộc trường hợp đặc biệt nên giao dịch này.

Điều này đẫn đến giao dịch giữa Ngân hàng và người chồng bị vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 25 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014.

Người có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu theo pháp luật tố tụng và có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn trả lại sổ đỏ và người chồng có trách nhiệm hoàn trả tiền nợ gốc theo hậu quả hợp đồng vô hiệu tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Hai, trong tình huống quyền sử dụng đất là tài sản chung thì có thể yêu cầu Tòa tuyên thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng vô hiệu khi đáp ứng các căn cứ sau:

Quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

“1. Thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Không tuân thủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định tại Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan;

b) Vi phạm một trong các quy định tại các điều 29, 30, 31 và 32 của Luật này;

…”

Điều 6 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP hướng dẫn Điều này như sau:

“Thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu do vi phạm quyền được bảo đảm chỗ ở của vợ, chồng quy định tại Điều 31 và điểm b khoản 1 Điều 50 của Luật hôn nhân và gia đình là trường hợp thỏa thuận đó cho phép một bên được quyền định đoạt nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng dẫn đến vợ, chồng không có chỗ ở hoặc không bảo đảm chỗ ở tối thiểu về diện tích, điều kiện sinh hoạt, an toàn, vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật về nhà ở.”

Sau khi thỏa thuận tài sản chung nói trên vô hiệu, chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định được áp dụng theo Điều 28 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 đáp ứng theo quy định tại Điều 7 Nghị định 126/2014/NĐ-CP.

Trình tự, thủ tục giải quyết yêu cầu Tòa án tuyên bố thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự (căn cứ khoản 2 Điều 5 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP).

KẾT LUẬN

1. Người chồng không có quyền tự ý thế chấp mà không có sự đồng ý của vợ bằng quyền sử dụng đất đối với bất động sản là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản riêng của chồng nhưng có nhà ở trên đất là nơi ở duy nhất của vợ chồng và không thể đảm bảo chỗ ở cho vợ chồng.

2. Biện pháp xử lý khi phát hiện chồng thế chấp sổ đỏ vay Ngân hàng mà không có sự đồng ý của vợ:

2.1 Nếu giao dịch bảo đảm của người chồng không có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật thì người vợ không có nghĩa vụ đối với khoản vay của chồng trừ trường hợp:

– Khoản vay được sử dụng để duy trì, phát triển khối tài sản chung hoặc để tạo ra nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình.

– Khoản vay phát sinh vì nhu cầu của gia đình.

2.2 Nếu giao dịch bảo đảm của người chồng có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật thì người vợ có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên:

– Hợp đồng giữa Ngân hàng và người chồng liên quan đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất vô hiệu;

– Thậm chí yêu cầu tuyên thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng vô hiệu nếu đủ điều kiện.

Việc định đoạt quyền sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất là quyền hợp pháp của vợ chồng nhưng cần đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Hôn nhân gia đình và các văn bản hướng dẫn. Thế nên, người vợ cần bình tĩnh và cẩn thận xử lý khi phát hiện chồng thế chấp sổ đỏ vay Ngân hàng mà không có sự đồng ý của bản thân, thì  mới có thể bảo vệ lợi ích hợp pháp của chính mình và gia đình.

Ngoài ra, Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Luật Duy Ích cung cấp các dịch vụ liên quan tới doanh nghiệp – đầu tư dưới đây:

Tư vấn thay đổi tên doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính, vốn điều lệ…;

Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ thông báo thay đổi giấy phép kinh doanh;

Hỗ trợ doanh nghiệp nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;

Tư vấn các thủ tục sau khi thay đổi;

Tư vấn thường xuyên các hoạt động doanh nghiệp;

…

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về “BIỆN PHÁP XỬ LÝ KHI CHỒNG THẾ CHẤP SỔ ĐỎ VAY NGÂN HÀNG MÀ KHÔNG CÓ SỰ ĐỒNG Ý CỦA VỢ NĂM 2025” của Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Công ty luật Duy Ích. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ hãy liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 091 298 7103.

Xem thêm tại: HÒA GIẢI LY HÔN THEO PHÁP LUẬT HÔN NHÂN GIA ĐÌNH 2025

Xem thêm tại: LUẬT SƯ TƯ VẤN HÔN NHÂN GIA ĐÌNH ĐÀ NẴNG