NGHỊ QUYẾT 254/2025/QH15: 4 TRƯỜNG HỢP NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TỪ NĂM 2026 MÀ NGƯỜI DÂN CẦN BIẾT
Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi đáng chú ý trong cơ chế Nhà nước thực hiện việc thu hồi, quản lý và điều tiết quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024. Đặc biệt, các quy định bổ sung về những trường hợp Nhà nước được phép thu hồi quyền sử dụng đất đang thu hút sự quan tâm lớn từ người dân và nhà đầu tư.
Trên thực tế, không ít người sử dụng đất vẫn chưa nắm rõ các căn cứ pháp lý liên quan đến việc bị Nhà nước thu hồi, dẫn đến hiểu sai quyền lợi, hoặc gặp bất lợi trong quá trình giải phóng mặt bằng, nhiều trường hợp có thể dẫn đến phát sinh tranh chấp.
Qua bài viết dưới đây, Văn phòng Luật sư tại Đà Nẵng sẽ phân tích 4 trường hợp mới Nhà nước thực hiện thu hồi đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15, đồng thời làm rõ các quy định pháp luật liên quan và những vấn đề người dân cần lưu ý nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp khi đất đai thuộc diện bị thu hồi.
1. Tổng quan Nghị quyết 254/2025/QH15 và tác động đến cơ chế quản lý đất đai
Nghị quyết 254/2025/QH15 được Quốc hội ban hành nhằm quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024.
Văn bản này đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến quản lý và sử dụng đất, đặc biệt là các trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.
Một số tác động đáng chú ý của Nghị quyết bao gồm:
- Gỡ vướng mắc cho các dự án bị đình trệ do không đạt được sự đồng thuận của toàn bộ người sử dụng đất;
- Tăng tính minh bạch trong việc xác định mức bồi thường, hỗ trợ;
- Tạo cơ chế linh hoạt hơn trong quá trình triển khai các dự án có sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Nghị quyết cũng bổ sung các căn cứ pháp lý mới, góp phần đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.
Thời điểm có hiệu lực áp dụng: từ ngày 01/01/2026.
2. Các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất năm 2026
Trước khi Nghị quyết này được ban hành, các trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu hồi quyền sử dụng đất chủ yếu được quy định tại Điều 78, Điều 79 và Điều 80 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy vẫn còn nhiều vướng mắc, đặc biệt trong các dự án phát triển kinh tế – xã hội.
Để giải quyết vấn đề đó, Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 đã bổ sung thêm 4 trường hợp cụ thể, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho việc triển khai trên thực tế.
(1) Trường hợp phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh
Theo Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15, Nhà nước được thực hiện việc thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, cụ thể là xây dựng cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.
Các công trình phục vụ quốc phòng, an ninh đã được quy định trong Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, loại hình cơ sở cai nghiện do lực lượng vũ trang quản lý chưa được đề cập rõ ràng, dẫn đến khó khăn trong quá trình triển khai.
Việc bổ sung quy định này giúp hoàn thiện hành lang pháp lý, đồng thời đáp ứng yêu cầu thực tiễn trong công tác bảo đảm an ninh trật tự và phòng, chống tệ nạn xã hội.
Đây cũng là cơ sở để các cơ quan chức năng chủ động hơn trong việc bố trí quỹ đất phục vụ các nhiệm vụ đặc thù.
(2) Trường hợp thực hiện dự án tại khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế
Tại Điểm a Khoản 2 Điều 3, Nghị quyết đã bổ sung căn cứ để Nhà nước tiến hành thu hồi đất đối với các dự án thuộc khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế.
Đây là hai mô hình phát triển mới, có ý nghĩa chiến lược trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế và nâng cao vị thế của Việt Nam trên thị trường toàn cầu.
Trong thực tế, các dự án thuộc lĩnh vực này thường có quy mô lớn, yêu cầu quỹ đất tập trung và tiến độ triển khai nhanh. Nếu chỉ phụ thuộc vào cơ chế thỏa thuận tự nguyện giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất, quá trình thực hiện có thể kéo dài và thiếu tính đồng bộ.
Việc bổ sung quy định cho phép Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất trong các trường hợp này giúp bảo đảm tiến độ dự án, đồng thời tạo nền tảng pháp lý rõ ràng cho việc phát triển các trung tâm kinh tế mới.
(3) Trường hợp dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất
Đây là một trong những điểm mới quan trọng và có tác động lớn nhất trong thực tiễn.
Theo Điểm b Khoản 2 Điều 3, đối với các dự án đã thực hiện thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất mà:
- Đã đạt trên 75% diện tích đất;
- Đồng thời đạt trên 75% số lượng người sử dụng đất;
nhưng thời hạn thỏa thuận hoặc gia hạn đã hết, thì cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét cơ chế can thiệp.
Cụ thể, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định việc Nhà nước thực hiện thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê cho nhà đầu tư.
Quy định này nhằm xử lý tình trạng phổ biến trong thực tế, khi chỉ một tỷ lệ nhỏ người sử dụng đất không đồng thuận cũng có thể khiến toàn bộ dự án bị đình trệ trong nhiều năm. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng những trường hợp thuộc phần diện tích còn lại vẫn được bảo đảm đầy đủ quyền lợi về bồi thường, hỗ trợ theo quy định pháp luật hiện hành.
(4) Trường hợp tạo quỹ đất phục vụ dự án BT và hoạt động sản xuất kinh doanh
Theo Điểm c Khoản 2 Điều 3, Nhà nước được thực hiện việc thu hồi quyền sử dụng đất nhằm tạo quỹ đất phục vụ hai mục đích chính:
- Thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT). Đây là hình thức đầu tư đã được áp dụng trong nhiều dự án hạ tầng, nhưng trước đây còn thiếu cơ chế rõ ràng về quỹ đất thanh toán.
- Cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với các tổ chức đang sử dụng đất nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai 2024.
Quy định này giúp bảo đảm tính liên tục trong hoạt động của doanh nghiệp, hạn chế gián đoạn sản xuất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc sắp xếp lại quỹ đất một cách hiệu quả.
Đồng thời, đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để triển khai các dự án hạ tầng theo hình thức đối tác công tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.
Như vậy, 4 trường hợp thu hồi đất được bổ sung tại Nghị quyết 254/2025/QH15 không chỉ mở rộng phạm vi các trường hợp Nhà nước có thể thu hồi quyền sử dụng đất, mà còn trực tiếp giải quyết các điểm nghẽn lớn trong thực tiễn. Những quy định trên góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án, đồng thời vẫn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.
3. Các điểm mới đáng chú ý về thu hồi đất ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người dân
Bên cạnh việc bổ sung 4 trường hợp mới, Nghị quyết 254/2025/QH15 còn đưa ra nhiều quy định quan trọng liên quan trực tiếp đến quá trình Nhà nước thực hiện việc thu hồi quyền sử dụng đất trên thực tế :
- Thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư: Áp dụng cho dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, hoặc khi có trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Phải hoàn thành phê duyệt phương án bồi thường trước khi thu hồi. (Khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15)
- Bồi thường minh bạch hơn: Tiền bồi thường về đất được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 5). Trước đây một số trường hợp dùng giá đất cụ thể, nay thống nhất theo bảng giá mới.
- Thu hồi toàn bộ đất còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu: Nếu phần đất còn lại sau thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định, Nhà nước thu hồi toàn bộ và bồi thường, hỗ trợ theo quy định.
- Linh hoạt tiến độ: Có thể ban hành nhiều quyết định thu hồi theo tiến độ dự án hoặc tiến độ giải phóng mặt bằng.
(Căn cứ tại các quy định Khoản 3, Khoản 4 Điều 3 và Điều 7 Nghị quyết).
4. Người dân cần lưu ý gì khi đất thuộc diện bị Nhà nước thu hồi từ năm 2026?
Khi quyền sử dụng đất thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định mới, người dân cần nắm rõ các quyền và nghĩa vụ của mình để tránh rủi ro pháp lý và bảo đảm quyền lợi chính đáng.
Dưới đây là những vấn đề quan trọng cần đặc biệt lưu ý:
(1) Quyền được thông báo trước khi thu hồi đất
Trước khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi, người sử dụng đất phải được thông báo trước trong một khoảng thời gian nhất định. Cụ thể:
- Ít nhất 60 ngày đối với đất nông nghiệp;
- Ít nhất 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
(Theo Khoản 9 Điều 3 Nghị quyết).
(2) Quyền khiếu nại và khởi kiện khi không đồng ý
Trong trường hợp không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ hoặc quyết định thu hồi đất, người dân hoàn toàn có quyền sử dụng các biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình:
- Thực hiện khiếu nại theo quy định của Luật Khiếu nại;
- Hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo Luật Tố tụng hành chính;
Đây là quyền hợp pháp, không bị hạn chế, kể cả khi quyết định thu hồi đã được ban hành.
(3) Quyền được bố trí tái định cư hoặc nhận bồi thường tương xứng
Người có đất bị thu hồi sẽ được xem xét bố trí tái định cư nếu thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở. Nguyên tắc chung là:
- Ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ hoặc khu vực gần nơi bị thu hồi;
- Trường hợp nhận tiền bồi thường thì giá trị phải bảo đảm tương đương với quyền sử dụng đất bị thu hồi.
(4) Lưu ý đối với trường hợp dự án đã đạt trên 75% thỏa thuận
Một điểm mới quan trọng theo Nghị quyết 254/2025/QH15 là cơ chế xử lý đối với các dự án đã đạt được sự đồng thuận phần lớn.
Trong trường hợp dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất, nhưng vẫn còn một số trường hợp chưa đồng ý, thì cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể quyết định thu hồi phần diện tích còn lại sau khi được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
Điều này có nghĩa là, dù không đồng thuận, người sử dụng đất vẫn có thể thuộc diện bị thu hồi theo quy định. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng quyền lợi về bồi thường, hỗ trợ vẫn được bảo đảm đầy đủ như các trường hợp thu hồi thông thường.
Trên đây là nội dung phân tích mang tính chất tham khảo do Văn phòng Luật sư Đà Nẵng tổng hợp và hệ thống từ các quy định pháp luật hiện hành, nhằm làm rõ các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi quyền sử dụng đất theo quy định mới từ năm 2026.
Trong trường hợp Quý khách có nhu cầu tư vấn cụ thể liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa hoặc giải quyết tranh chấp đất đai, vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được luật sư hỗ trợ và tư vấn chi tiết.
Văn phòng luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
- Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
………..
Xem thêm:TỪ NĂM 2026 KHÔNG CÒN GHI THẾ CHẤP TRÊN SỔ ĐỎ: NGƯỜI DÂN CẦN PHẢI LƯU Ý GÌ ĐỂ TRÁNH RỦI RO?
Xem thêm: CÁC BƯỚC TÍCH HỢP SỔ ĐỎ TRÊN VNeID NĂM 2026: HƯỚNG DẪN CHI TIẾT TỪ A-Z.
