KHIẾU NẠI QUYẾT ĐỊNH THU HỒI ĐẤT: THỜI HIỆU ĐƯỢC TÍNH TỪ THỜI ĐIỂM NÀO THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024?

Khi nhận được quyết định thu hồi đất, rất nhiều hộ dân, tổ chức và cá nhân lo lắng không biết phải khiếu nại trong thời hạn bao lâu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Đây là một trong những vấn đề nóng nhất hiện nay, đặc biệt sau khi Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) chính thức có hiệu lực thi hành.

Bài viết này được xây dựng dựa trên phân tích chi tiết từ nguồn uy tín Luật Việt Nam, cung cấp căn cứ pháp lý đầy đủ, giải thích rõ ràng thời hiệu khiếu nại, quy trình xử lý, nguyên tắc cưỡng chế thu hồi đất và những lưu ý quan trọng nhất để bạn không bỏ lỡ quyền lợi.

1. Thời hiệu khiếu nại quyết định thu hồi đất được tính từ thời điểm nào?

Theo quy định hiện hành, thời hiệu khiếu nại quyết định thu hồi đất là 90 ngày.

Căn cứ pháp lý cụ thể:

• Điều 237 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) quy định rõ: “Người sử dụng đất, người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại.”
• Điều 9 Luật Khiếu nại 2011 (số 02/2011/QH13) quy định chi tiết thời hiệu: “Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính. Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.”

Cách tính thời hiệu cụ thể:

• Nếu bạn nhận trực tiếp quyết định thu hồi đất → thời hạn 90 ngày tính từ ngày nhận.
• Nếu bạn không nhận trực tiếp nhưng biết được quyết định (qua người thứ ba, niêm yết, thông báo…) → thời hạn tính từ ngày bạn biết được.

Ví dụ minh họa:

• Ngày 01/04/2026 bạn nhận quyết định → thời hạn khiếu nại kết thúc vào ngày 30/06/2026 (90 ngày).
• Ngày 15/04/2026 bạn mới biết quyết định qua hàng xóm → thời hạn tính từ 15/04/2026.

Nếu gặp trở ngại khách quan (ốm nặng nhập viện, thiên tai…), bạn phải có chứng cứ chứng minh để được gia hạn thời hiệu.

2. Khiếu nại quyết định thu hồi đất và quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại cả quyết định thu hồi đất lẫn quyết định cưỡng chế thu hồi đất.

Căn cứ pháp lý:

• Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định rõ: “Người có đất thu hồi, tổ chức, cá nhân có liên quan có quyền khiếu nại về việc kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thực hiện kiểm đếm bắt buộc, thu hồi đất, cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại.”

Điểm quan trọng cần lưu ý:

• Trong thời gian chờ giải quyết khiếu nại, cơ quan nhà nước vẫn tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi và cưỡng chế (trừ trường hợp cơ quan giải quyết khiếu nại kết luận việc thu hồi đất trái pháp luật).
• Nếu kết luận thu hồi đất trái luật → cơ quan phải dừng cưỡng chế (nếu chưa hoàn thành), hủy bỏ quyết định thu hồi và bồi thường thiệt hại (nếu có).

3. Nguyên tắc và điều kiện cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (Luật Đất đai 2024)

Cưỡng chế chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện và nguyên tắc sau:

Nguyên tắc cưỡng chế (khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai 2024):

• Tiến hành công khai, minh bạch, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định pháp luật.
• Thời điểm cưỡng chế: Chỉ trong giờ hành chính. Không được cưỡng chế từ 22 giờ ngày hôm trước đến 06 giờ sáng hôm sau; các ngày nghỉ, ngày lễ; 15 ngày trước và sau Tết Âm lịch; hoặc các trường hợp đặc biệt ảnh hưởng an ninh, trật tự, phong tục tập quán địa phương.

Điều kiện cưỡng chế (khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai 2024):

1. Quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành nhưng người dân không chấp hành sau khi đã được UBND cấp xã, Mặt trận Tổ quốc và cơ quan chức năng vận động, thuyết phục.
2. Quyết định cưỡng chế đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt cộng đồng.
3. Quyết định cưỡng chế đã có hiệu lực thi hành.
4. Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế (hoặc có biên bản từ chối nhận/vắng mặt do UBND cấp xã lập).

4. Quy trình khiếu nại quyết định thu hồi đất theo pháp luật hiện hành

1. Nộp đơn khiếu nại lần đầu: Trong thời hạn 90 ngày, nộp cho cơ quan ban hành quyết định thu hồi đất (thường là UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh).
2. Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu: Không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý (vụ phức tạp có thể kéo dài đến 45 ngày, vùng sâu vùng xa đến 60 ngày).
3. Khiếu nại lần hai: Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, bạn có quyền khiếu nại lần hai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định giải quyết lần đầu.
4. Khởi kiện hành chính: Sau khi khiếu nại lần hai vẫn không đồng ý, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án theo Luật Tố tụng hành chính.

Hình thức nộp đơn: Viết tay hoặc đánh máy, gửi trực tiếp, qua bưu điện hoặc Cổng dịch vụ công quốc gia để có dấu xác nhận thời gian.

5. Lưu ý quan trọng khi khiếu nại quyết định thu hồi đất

• Giữ nguyên hiện trạng: Không tự ý xây dựng, trồng cây mới để tránh bị coi là vi phạm.
• Thu thập đầy đủ chứng cứ: Quyết định thu hồi, biên bản kiểm đếm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên bản giao đất, chứng cứ thiệt hại…
• Không bỏ lỡ thời hiệu: Hết 90 ngày mà không khiếu nại (không có lý do chính đáng) → mất quyền khiếu nại.
• Khiếu nại tập thể: Nhóm hộ dân có thể khiếu nại chung để tăng sức nặng.

Trên đây là nội dung phân tích mang tính chất tham khảo do Văn phòng Luật sư Đà Nẵng tổng hợp và hệ thống từ các quy định pháp luật hiện hành, nhằm làm rõ các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi quyền sử dụng đất theo quy định mới từ năm 2026.

Thời hiệu khiếu nại quyết định thu hồi đất chỉ là 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định. Đây là khoảng thời gian rất ngắn và mang tính quyết định, vì vậy người dân cần hành động nhanh chóng, thu thập đầy đủ hồ sơ chứng cứ và tuân thủ đúng trình tự theo Luật Đất đai 2024, Luật Khiếu nại 2011 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP để bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của mình.

Trong trường hợp Quý khách có nhu cầu tư vấn cụ thể liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa hoặc giải quyết tranh chấp đất đai, vui lòng liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được luật sư hỗ trợ và tư vấn chi tiết.

Văn phòng luật sư Đà Nẵng cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:

• Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
• Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
• Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

………..

Xem thêm:TỪ NĂM 2026 KHÔNG CÒN GHI THẾ CHẤP TRÊN SỔ ĐỎ: NGƯỜI DÂN CẦN PHẢI LƯU Ý GÌ ĐỂ TRÁNH RỦI RO?

Xem thêm: CÁC BƯỚC TÍCH HỢP SỔ ĐỎ TRÊN VNeID NĂM 2026: HƯỚNG DẪN CHI TIẾT TỪ A-Z.