HƯỚNG DẪN CHI TIẾT VỀ VIỆC CẤP SỔ ĐỎ CHO ĐẤT KHÔNG CÓ GIẤY TỜ TRƯỚC 2024

Trong thực tế, nhiều hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) cho các trường hợp này là vấn đề được quan tâm, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân và tăng cường hiệu quả quản lý đất đai. Tuy nhiên, quá trình thực hiện không chỉ phụ thuộc vào điều kiện pháp lý mà còn liên quan đến thời hạn giải quyết và các khoản chi phí mà người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

1. Đất không giấy tờ là gì?

Đất không có giấy tờ (hay còn gọi là đất không giấy tờ về quyền sử dụng đất) là loại đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định nhưng không có bất kỳ một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP

Cụ thể, nếu thửa đất của bạn không thuộc một trong các giấy tờ sau thì được xác định là đất không có giấy tờ:

Nhóm 1: Giấy tờ do các cấp chính quyền Nhà nước Việt Nam cấp

• Giấy tờ quyền sử dụng đất từ thời Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, hoặc Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.
• Giấy tờ kê khai, đăng ký nhà cửa có xác nhận của UBND các cấp (có ghi diện tích đất có nhà).

Nhóm 2: Giấy tờ thuộc chế độ cũ (trước ngày 30/4/1975)

• Bằng khoán điền thổ.
• Văn tự đoạn mãi bất động sản, văn tự mua bán/tặng cho/đổi/thừa kế nhà ở gắn liền với đất ở (có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ).
• Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản nhà ở đã được chứng nhận.
• Giấy phép xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc.
• Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực.

Nhóm 3: Giấy tờ xác lập trong giai đoạn 1980 – 1993

• Giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà đất trước ngày 15/10/1993 (có xác nhận của UBND cấp xã).
• Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 có tên người sử dụng đất.
• Giấy tờ theo Chỉ thị 299-TTg (10/11/1980):Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất…

Nhóm 4: Giấy tờ đặc thù theo đơn vị và dự án

• Giấy tờ quân đội giao đất làm nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ (theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991).
• Văn bản di dân xây dựng khu kinh tế mới, tái định cư có tên người sử dụng đất.
• Giấy tờ giao đất của cơ quan nhà nước cho đơn vị để bố trí cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở (bằng vốn không thuộc ngân sách hoặc tự đóng góp).
• Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện/tỉnh; Đơn đề nghị sử dụng đất được UBND cấp xã hoặc HTX nông nghiệp duyệt trước ngày 01/7/1980.

Nhóm 5: Các loại giấy tờ khác

• Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ xây dựng, sửa chữa nhà ở đã được cơ quan quản lý nhà nước chứng nhận/cho phép.
• Các loại giấy tờ khác có trước ngày 15/10/1993 do UBND cấp tỉnh quy định riêng để phù hợp với thực tế tại địa phương.

2. Điều kiện được cấp sổ đỏ với đất không có giấy tờ 

Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024, mặc dù không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo từng trường hợp cụ thể sau đây:

Trường hợp 1: Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 

Đất được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. Việc công nhận như sau:

• Thửa đất có nhà ở và công trình phục vụ đời sống:

• Nếu diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở → công nhận bằng hạn mức, không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Nếu diện tích đã xây dựng lớn hơn hạn mức → công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, công trình; phải nộp tiền sử dụng đấtcho phần vượt hạn mức.
• Nếu diện tích nhỏ hơn hạn mức → công nhận toàn bộ diện tích là đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Thửa đất dùng cho sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ → công nhận theo diện tích thực tế đang sử dụng, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.
  • Phần diện tích còn lại:
• Nếu là đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) → công nhận theo quy định trên.
• Nếu là đất nông nghiệp → công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
• Nếu có nhu cầu chuyển sang đất phi nông nghiệp (phù hợp quy hoạch) → được công nhận và phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 

UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp. Cách công nhận tương tự hoàn toàn Trường hợp 1.

Trường hợp 3: Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp. Việc công nhận như sau:

• Thửa đất có nhà ở và công trình phục vụ đời sống:

• Nếu diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở → công nhận bằng hạn mức.
• Nếu diện tích đã xây dựng lớn hơn hạn mức → công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng.
• Nếu diện tích nhỏ hơn hạn mức → công nhận toàn bộ diện tíchlà đất ở.
  • Thửa đất dùng cho sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ → công nhận theo diện tích thực tế (tương tự Trường hợp 1).
  • Phần diện tích còn lại: xử lý theo hiện trạng sử dụng đất (tương tự Trường hợp 1).
  • Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chínhtheo quy định pháp luật.

Trường hợp 4: Thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng

 Hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức của tất cả các hộ/cá nhân đó. Một hộ/cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở (đã sử dụng ổn định trước 15/10/1993 và được UBND xã xác nhận) → áp dụng hạn mức theo từng thửa đất riêng biệt.

Trường hợp 5: Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp 

Đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2024, không có giấy tờ, có đăng ký thường trú tại vùng kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp → được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích được xác định theo quy định tại các Trường hợp 1, 2, 3, 4.

Trường hợp 6: Đất nông nghiệp đang sử dụng ổn định 

Được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp → được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất với diện tích không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận. Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.

 3. Hồ sơ và thủ tục thực hiện cấp sổ đỏ với đất có không giấy tờ

Hồ sơ chuẩn bị

Căn cứ Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024), hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu đối với đất không có giấy tờ bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Văn bản xác nhận của UBND cấp xãnơi có đất về việc: đất đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm bắt đầu sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất (có nhà ở, công trình hay không).
• Giấy tờ tùy thân: Bản sao CMND/CCCD/Hộ chiếu (còn hiệu lực) của người sử dụng đất; giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (nếu là tài sản chung vợ chồng).
• Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chínhvề đất đai hoặc giấy tờ chứng minh được miễn, giảm tiền sử dụng đất (nếu có).
• Trích đo bản đồ địa chínhhoặc giấy tờ đo đạc hiện trạng thửa đất (nếu cơ quan nhà nước chưa có dữ liệu).
• Giấy ủy quyền(nếu ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ).

Lưu ý: Nộp 01 bộ hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận sẽ hướng dẫn bổ sung trong thời hạn 03 ngày làm việc.

Thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại một trong các nơi sau:

• Bộ phận Một cửa.
• Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh/thành phố(hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai).
• UBND cấp xã nơi có đất (nếu được ủy quyền tiếp nhận).

Có thể nộp trực tiếp hoặc trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia / Cổng dịch vụ công của tỉnh.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ Cơ quan tiếp nhận:

• Kiểm tra hồ sơ trong 03 ngày làm việc.
• Nếu hồ sơ đầy đủ → cấp Phiếu tiếp nhận và hẹn trả kết quả.
• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ → thông báo và hướng dẫn bổ sung (bằng văn bản hoặc qua Cổng dịch vụ công).

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

• UBND cấp xã phối hợp kiểm tra thực địa, xác nhận hiện trạng và công khai danh sáchtại trụ sở UBND xã trong 15 ngày để lấy ý kiến nhân dân.
• Văn phòng Đăng ký đất đai tiến hành đo đạc (nếu cần), lập hồ sơ địa chính, thẩm tra hồ sơ.
• Khi có thông báo nộp tiền sử dụng đất (nếu thuộc diện phải nộp), người dân nộp theo đúng thời hạn và giữ chứng từ để xuất trình khi nhận kết quả.

Bước 4: Trả kết quả

• Giấy chứng nhận được cấp và trả trong thời hạn không quá 23 ngày làm việckể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (đăng ký đất đai lần đầu không quá 20 ngày + cấp Giấy chứng nhận không quá 3 ngày).
• Đối với vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo, vùng kinh tế – xã hội khó khăn: không quá 33 ngày làm việc.
• Người dân nhận kết quả trực tiếp tại nơi nộp hồ sơ, qua bưu điện hoặc qua Cổng dịch vụ công.

Lưu ý quan trọng năm 2026 (áp dụng từ 31/01/2026):

• Văn phòng Đăng ký đất đai là cơ quan thực hiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với hầu hết các trường hợp (theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
• Toàn bộ thủ tục được thực hiện một cửa liên thông, không yêu cầu người dân phải chạy nhiều nơi.
• Thời gian không tính ngày nghỉ lễ, thời gian người dân nộp tiền sử dụng đất hoặc thời gian xử lý vi phạm (nếu có).

4. Các khoản chi phí khi thực hiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Căn cứ khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Đối với trường hợp cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ cũng không ngoại lệ.

Trong đó, nghĩa vụ tài chính đất đai và một số khoản phí khác mà người sử dụng đất phải nộp bao gồm:

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 137 và 138 Luật Đất đai 2024 thì không phải mọi trường hợp đều phải nộp tiền sử dụng đất khi đăng ký cấp sổ lần đầu.

Theo đó, căn cứ Điều 137 nêu trên sẽ xác định được trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi đăng ký cấp sổ đỏ đối với cá nhân tổ chức có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Xem xét Điều 138 thì sẽ xác định trường hợp phải nộp hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất khi đăng ký cấp sổ lần đầu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Mức tiền phụ thuộc vào loại đất, diện tích và vị trí của thửa đất.

Tiền thuê đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo đó, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được phép đăng ký công nhận quyền sử dụng. Tuy nhiên, đối tượng này phải đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đất theo quy định.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là  khoản tiền bắt buộc nộp vào ngân sách nhà nước mà mọi cá nhân, tổ chức phải thực hiện khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản tại cơ quan có thẩm quyền.

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/ND-CP, bất động sản bao gồm nhà và đất thuộc danh mục tài sản chịu lệ phí trước liên. Do đó, khi tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất cá nhân và tổ chức đều có trách nhiệm trách nhiệm phí này theo quy định của pháp luật.

Công thức tính: Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất × Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ) × 0,5%

Giá 1 mét vuông đất là giá tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai giá lệ trước địa chỉ.

Diện tích đất chịu hạn phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.

Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên quy mô mô hình, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa .

Một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể không thu phí này khi cấp giấy chứng nhận lần đầu.

Căn cứ pháp lý: Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC.

Lệ phí cấp sổ đỏ

Lệ phí cấp sổ đỏ là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp.

Mức lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.

Trên đây là các nội dung được Văn phòng Luật sư Đà Nẵng tổng hợp và phân tích dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn có liên quan, nhằm giúp bạn đọc có cái nhìn đầy đủ và rõ ràng thủ tục xin cấp sổ đỏ với đất không giấy tờ.

Trong trường hợp còn vướng mắc hoặc cần được tư vấn cụ thể về các vấn đề liên quan đến giao dịch nhà đất, thế chấp, chuyển nhượng hoặc kiểm tra pháp lý liên quan đến đất đai, Quý khách có thể liên hệ Văn phòng Luật sư Đà Nẵng qua số điện thoại 0912 987 103 hoặc đặt lịch làm việc trực tiếp tại 24 Phan Bội Châu, phường Hải Châu, thành phố Đà Nẵng để được luật sư hỗ trợ và tư vấn chi tiết.

Văn phòng Luật sư Đà Nẵng còn cung cấp các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:

• Tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
• Tư vấn và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
• Tư vấn, hỗ trợ giải quyết tranh chấp liên quan đến mua bán, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về mốc giới, ranh giới đất đai – nhà ở;
• Tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

………

Xem thêm: THỦ TỤC XIN CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO QUY ĐỊNH MỚI NHẤT NĂM 2026.

Xem thêm: CÁC BƯỚC TÍCH HỢP SỔ ĐỎ TRÊN VNeID NĂM 2026: HƯỚNG DẪN CHI TIẾT TỪ A-Z