Làm sổ đỏ là bước quan trọng để xác lập quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp pháp tại Việt Nam. Trong năm 2025, pháp luật quy định rõ ràng các khoản phí phải nộp khi làm sổ đỏ, bao gồm nhiều loại phí và lệ phí khác nhau. Bài viết dưới đây Luật Duy Ích sẽ giúp Quý độc giả hiểu rõ về các khoản phí phải nộp khi làm sổ đỏ năm 2025 để chuẩn bị đầy đủ khi thực hiện thủ tục.
1. Khoản phí phải nộp khi làm sổ đỏ là gì?
Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài ản gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai 2024.
Như vậy có thê hiểu Khoản phí phải nộp khi làm sổ đỏ là những khoản tiền mà người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất phải nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là “sổ đỏ”).
2. Các khoản phí phải nộp khi làm sổ đỏ 2025.
Theo khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ đỏ) chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
Lưu ý:
- Nếu người sử dụng đất thuộc diện không phải nộp, được miễn, hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, thì Sổ đỏ sẽ được cấp sau khi có xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền.
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm, Sổ đỏ được cấp sau khi có quyết định cho thuê và ký hợp đồng thuê đất.
Như vậy các khoản phí phải nộp khi làm sổ đỏ gồm những khoản phí sau:
2.1. Tiền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Theo đó tiền sử dụng đất là khoản tiền nộp cho Nhà nước khi:
- Được giao đất có thu tiền sử dụng,
- Chuyển mục đích sử dụng đất,
- Hoặc thuộc trường hợp phải nộp theo quy định của pháp luật.
Ví dụ: Công ty B thuê 1.000m² đất của Nhà nước trong 50 năm để xây nhà xưởng. Giá đất tại bảng giá: 2.000.000 đồng/m²
Trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Tiền thuê đất = 1.000m² x 2.000.000 x (50/70) = 1.428.571.429 đồng
2.2. Tiền thuê đất.
Theo quy định tại khoản 45 Điều 3 và Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Điều 3: Giải thích từ ngữ
- Tiền thuê đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để cho thuê đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.”
“Điều 120: Cho thuê đất
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 của Luật này.
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
c) Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong các trường hợp sau đây:
a) Các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm;
c) Đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 30 của Luật này.
4. Việc cho thuê đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại các điều 124, 125 và 126 của Luật này.”
Như vậy, tùy vào từng trường hợp mà các khoản phí phải nộp khi làm sổ đỏ có trong đó, tiền thuê đất sẽ phụ thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất hàng năm hay cho thuê đất một lần và lấy cơ sở đó để tiến hành nộp tiền thuê đất theo đúng quy định.
2.3. Lệ phí trước bạ
Căn cứ Điều 4 và khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP Quy định tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ. Theo đó mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0.5%
Như vậy, cách tính lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ được tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
+ Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
Ví dụ:
Chị C được cấp sổ đỏ cho thửa đất 80m² tại khu vực có giá đất theo bảng giá là 5.000.000 đồng/m²
Giá trị đất tính lệ phí = 80 x 5.000.000 = 400.000.000 đồng
Lệ phí trước bạ = 400.000.000 x 0.5% = 2.000.000 đồng
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất/70 năm x Thời hạn thuê đất
2.4. Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 106/2021/TT-BTC) quy định như sau:
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
Ví dụ:
UBND quận nơi chị D đang làm thủ tục cấp sổ đỏ quy định phí thẩm định hồ sơ lần đầu là 1.000.000 đồng đối với hồ sơ thửa đất dưới 100m² và không tranh chấp. Chị D phải nộp: 1.000.000 đồng
(Mức phí này có thể khác nhau tùy địa phương và từng loại hồ sơ)
2.5. Lệ phí cấp sổ đỏ
– Tại điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Lệ phí này bao gồm các trường hợp sau:
- Cấp mới sổ đỏ lần đầu;
- Cấp đổi, cấp lại sổ đỏ;
- Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
- Trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính;
- Cung cấp văn bản, số liệu liên quan đến hồ sơ địa chính.
Mức thu lệ phí cấp sổ đỏ được quy định cụ thể bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội và đặc thù từng địa phương. Nguyên tắc áp dụng mức thu như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thành phố, thị xã thuộc tỉnh: Mức thu cao hơn so với các khu vực khác;
- Tổ chức: Mức thu cao hơn so với hộ gia đình, cá nhân.
Ví dụ: Hộ ông E tại một huyện nông thôn thuộc tỉnh X làm sổ đỏ lần đầu. Lệ phí cấp sổ đỏ tại địa phương là: 100.000 đồng/hồ sơ đối với hộ gia đình cá nhân. Ông E phải nộp: 100.000 đồng
2.6. Thuế thu nhập cá nhân
Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) và Điều 247 Luật Đất đai 2024, khi thực hiện thủ tục làm sổ đỏ, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thường là bên bán) có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ khi thuộc các trường hợp được miễn thuế quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (ví dụ: chuyển nhượng giữa cha mẹ và con, vợ và chồng, anh chị em ruột…).
Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng
Trong đó, giá chuyển nhượng là mức giá do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai thì cơ quan thuế có thể căn cứ vào bảng giá đất để tính lại thuế.
Ví dụ:
Anh A bán mảnh đất của mình cho chị B với giá thỏa thuận trong hợp đồng là 2 tỷ đồng. Như vậy, thuế thu nhập cá nhân mà anh A phải nộp là:
2% x 2.000.000.000 = 40.000.000 đồng
Người nộp thuế cần hoàn tất nghĩa vụ tài chính này trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
3. Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu theo pháp luật 2025
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và nộp tại Bộ phận Một cửa thuộc UBND cấp tỉnh nơi có đất (theo điểm a khoản 1 Điều 21).
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận sẽ:
- Cấp Giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả;
- Chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để xác minh.
Bước 3: Xác minh hiện trạng sử dụng đất
UBND xã thực hiện:
- Xác nhận hiện trạng đất, nhà ở, công trình xây dựng, tình trạng tranh chấp (nếu có);
- Xác minh tính pháp lý của giấy tờ (nếu thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 33);
- Niêm yết công khai thông tin xác minh tại trụ sở xã và khu dân cư nơi có đất trong 15 ngày;
- Tổng hợp ý kiến phản ánh (nếu có) và lập tờ trình gửi cơ quan quản lý đất đai cấp huyện.
Bước 4: Đo đạc và kiểm tra địa chính
Cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện:
- Trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính tùy theo khu vực;
- Gửi đề nghị đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra, ký duyệt bản trích đo (nếu đã có);
- Nếu chưa có trích đo thì yêu cầu chi nhánh thực hiện đo đạc.
Lưu ý: Người sử dụng đất phải nộp phí đo đạc theo quy định.
- Sau khi hoàn tất, hồ sơ được chuyển về Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất:
- Nhận Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí) và nộp tại cơ quan thuế;
- Nhận Thông báo nghĩa vụ tài chính từ cơ quan thuế và thực hiện nộp đúng hạn;
- Trường hợp được miễn/giảm, phải chuẩn bị hồ sơ chứng minh.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hồ sơ được tiếp tục xử lý tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 6: Nhận Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)
Người sử dụng đất đến nơi tiếp nhận ban đầu để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) theo thời gian hẹn.
Việc nắm rõ các khoản phí phải nộp khi làm sổ đỏ năm 2025 giúp bạn chủ động về tài chính, tránh mất thời gian và chi phí phát sinh không cần thiết. Nếu bạn đang chuẩn bị làm sổ đỏ, đừng quên tham khảo các quy định của địa phương và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để thủ tục diễn ra suôn sẻ.
Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật liên quan đầu tư, Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Luật Duy Ích đã hỗ trợ thành công nhiều nhà đầu tư về việc thành lập doanh nghiệp.
Với đội ngũ luật sư nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường pháp lý, chúng tôi cam kết mang đến cho Quý khách hàng những dịch vụ tốt nhất, tiết kiệm thời gian với chi phí.
Ngoài ra, Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Luật Duy Ích cung cấp các dịch vụ liên quan tới doanh nghiệp – đầu tư dưới đây:
Tư vấn thay đổi tên doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính, vốn điều lệ…;
Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ thông báo thay đổi giấy phép kinh doanh;
Hỗ trợ doanh nghiệp nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;
Tư vấn các thủ tục sau khi thay đổi;
Tư vấn thường xuyên các hoạt động doanh nghiệp;
…
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về Các khoản phí phải nộp khi làm sổ đỏ theo quy định pháp luật 2025 của Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Công ty luật Duy Ích. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ hãy liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 091 298 7103.
Xem thêm tại: Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai theo quy định pháp luật 2025
Xem thêm tại: Đăng ký biến động đất đai theo pháp luật 2025
