QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 2025

Luật Đất đai đã có những sự thay đổi đáng kể, tạo ra một hệ thống pháp lý mới về đất đai, đảm bảo sự công bằng và bền vững trong việc quản lý và sử dụng đất. Trong bài viết này, Duy Ích Luật sẽ tổng hợp các nội dung về quyền sử dụng đất của người nước ngoài được sửa đổi tại Luật Đất đai 2025 và những lợi thế cũng như thách thức khi người nước ngoài muốn sử dụng đất tại Việt Nam.

1. Quyền sử dụng đất của người nước ngoài:

Tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 quy đinh về những đối tượng có quyền sử dụng đất thì trong đó có đề cấp đến đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không có đề cập nào khác đến người nước ngoài, hay người gốc Việt Nam. Tuy nhiên ở Luật Đất đai 2024 đã có sự thay đổi đáng kể tại nội dung này, tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền sử dụng đất thì đã mở rộng thêm đối tượng là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người ngước ngoài tại Việt Nam 2014 thì người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam. Thế nên người gốc Việt Nam cũng thuộc một bộ phận của người nước ngoài.

Kết hợp với quy định tại Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 về giải thích từ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Vậy thì theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024 thì người không mang quốc tịch Việt Nam nhưng đã từng có quốc tịch Việt Nam thì vẫn sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

2. Quyền, nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam:

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ có các quyền và nghĩa vụ sau đây: được quy định tại Điều 41 Luật Đất đai năm 2024

– Quyền chung: được quy định tại Điều 26 của Luật Đất đai 2024

• Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai
• Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp
• Được hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp
• Được nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình
• Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật
• Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm khác

– Nghĩa vụ chung: được quy định tại Điều 31 của Luật Đất đai 2024:

• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ khác của pháp luật có liên quan
• Thực hiện kê khai đăng ký đất đai, thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật
• Thực hiện biện pháp bảo vệ đất, xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra
• Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan
• Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất
• Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyền quyết định thu hồi đất theo quy định

– Được quyền chuyển nhượng  quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

– Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

– Tặng cho quyền sở dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch, tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

– Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật hiện hành

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật

3. Quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao:

Theo quy định tại điều 43 Luật Đất đai 2024 thì người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền và nghĩa vụ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao như sau:

– Ngoài các quyền và nghĩa vụ chung thì người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao còn có quyền và nghĩa vụ như sau:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
• Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
• Tặng cho quyền sử dụng đất  cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ cho lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch, tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
• Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao có các quyền và nghĩa vụ  quy định tại Luật Đất đai 2024 được phân thành 2 trường hợp dưới đây:

• Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê lại
• Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm

Tham khảo: Các hình thức giao đất, cho thuê đất của nhà nước theo Luật Đất đai 2024

4. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

– Nội dung về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Điều 44 Luật Đất đai 2024

– Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở thì ngoài các quyền và nghĩa vụ chung thì còn có các quyền và nghĩa vụ sau:

• Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.
• Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở theo quy định
• Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

– Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại Luật này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo các quy định sau đây:

• Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nhận thừa kế.
• Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại Luật Đất đai 2024 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp động hoặc văn bản cam kết tặng cho
• Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính

– Trường hợp một trong số những người nhận thừa kế có người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người được nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ Địa chính

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định theo Luật Đất Đai 2024

– Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định Luật Đất đai năm 2024 được ủy quyền bằng văn bản cho người khác trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa cụ theo quy định của pháp luật về đất đai

5. Dịch vụ tư vấn Đất Đai

Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật liên quan về đất đai, Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Luật Duy Ích đã hỗ trợ thành công nhiều khách hàng giải quyết các vấn đề về tranh chấp đất đai.

Chúng tôi tự tin là đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn về đất đai tốt nhất. Với đội ngũ luật sư nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường pháp lý, chúng tôi cam kết mang đến cho Quý khách hàng những dịch vụ tốt nhất, tiết kiệm thời gian với chi phí.

Ngoài ra, Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Luật Duy Ích cung cấp các dịch vụ liên quan tới đất đai dưới đây:

Tư vấn chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ cần thiết theo quy định

Giải quyết tranh chấp nhà đất có yếu tố nước ngoài

Giải quyết tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Giải quyết tranh chấp đất đai về thừa kế quyền sử dụng đất

…

Trên đây là nội dung tư vấn về Quyền sử dụng đất của người nước ngoài tại Việt Nam theo quy định pháp luật 2025 của Văn phòng Luật sư Đà Nẵng – Luật Duy Ích. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ hãy liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 091 298 7103;

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai  – Công ty Luật Duy Ích – Chi nhánh Đà Nẵng.