QUY ĐỊNH VỀ TÁCH THỬA ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024

Tách thửa đất là nhu cầu phổ biến trong thực tế, đặc biệt khi người sử dụng đất muốn chia nhỏ đất cho con cái, chuyển nhượng hoặc hợp tác kinh doanh. Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điểm mới quan trọng về điều kiện, nguyên tắc và trình tự tách thửa. Sau đây, Công ty luật Duy Ích sẽ gửi tới Quý độc giả bài viết về tách thửa đất theo luật Đất đai 2024.

1. Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất là việc phân chia một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thành hai hoặc nhiều thửa nhỏ hơn, mỗi thửa mới được cấp sổ đỏ riêng. Việc tách thửa phải tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt là về diện tích tối thiểu và quy hoạch sử dụng đất.

Tách thửa thường được thực hiện khi:
Chuyển nhượng một phần đất;
Chia tài sản trong trường hợp thừa kế, ly hôn;
Phân chia tài sản chung;
Tách thửa để góp vốn hoặc làm dự án.

2. Nguyên tắc và điều kiện tách thửa đất

– Theo quy định tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc và điều kiện tách thửa như sau:

“1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.”

Như vậy, việc tách thửa đất phải đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện trên theo quy định của pháp luật.

– Ngoài ra trong trường hợp tách thửa đất thì ngoài nguyên tắc và điều kiện quy định trên còn cần phải đáp ứng các điều kiện riêng theo quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024:

Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Theo đó, việc tách thửa đất được thực hiện theo nguyên tắc và điều kiện chung và những điều kiện thêm được quy định tại khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024.

3. Diện tích tối thiểu được tách thửa đất

Như đã đề cập ở mục 2, các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Lưu ý: Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (khoản 1 Điều 146 Luật Đất đai 2024)

4. Trình tự thủ tục tách thửa đất theo Luật Đất Đai 2024

Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP Quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai quy định như sau về trình tự thủ tách thửa đất:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ xin tách thửa đất gồm các loại giấy tờ sau:

Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
Bản vẽ tách thửa đất theo Mẫu số 02/ĐK, được lập bởi Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tổ chức đo đạc được cấp phép thực hiện bản đồ địa chính;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc bản sao có công chứng/chứng thực kèm bản gốc để đối chiếu;
Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại một trong các cơ quan có thẩm quyền sau:

Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh, huyện hoặc xã (theo quy định từng địa phương);
Văn phòng đăng ký đất đai;
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền thực hiện các bước sau:

Cấp giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ;
Nếu hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa, sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh để xử lý.

– Tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh sẽ tiến hành:

Kiểm tra điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật và đối chiếu thông tin đất đai;
Xử lý tùy từng trường hợp:

- Hồ sơ không đủ điều kiện: Trả lại hồ sơ trong vòng 03 ngày làm việc và thông báo rõ lý do;
- Hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận có thiếu sót về sơ đồ: Trả hồ sơ trong 03 ngày làm việc để người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai;
- Hồ sơ hợp lệ: Trong vòng 05 ngày làm việc, xác nhận đủ điều kiện tách thửa, điền thông tin vào Đơn đề nghị và xác nhận vào Bản vẽ tách thửa. Thông tin này sẽ được sử dụng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận mới.

Lưu ý: Thông tin chính thức của các thửa đất mới chỉ được cập nhật vào bản đồ địa chính sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và được cấp sổ đỏ cho các thửa sau tách.

Bước 4: Trả kết quả tách thửa

Nếu không thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trao cho người sử dụng đất.
Nếu có thay đổi người sử dụng đất, thì tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định hiện hành.

Việc tách thửa đất là quyền hợp pháp của người sử dụng đất, nhưng cần đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn của từng địa phương. Trước khi thực hiện, người dân nên tìm hiểu kỹ điều kiện diện tích tối thiểu và quy hoạch để tránh bị từ chối hoặc gây tranh chấp.

Ngoài ra, Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Luật Duy Ích cung cấp các dịch vụ liên quan tới doanh nghiệp – đầu tư dưới đây:

Tư vấn thay đổi tên doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính, vốn điều lệ…;

Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ thông báo thay đổi giấy phép kinh doanh;

Hỗ trợ doanh nghiệp nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;

Tư vấn các thủ tục sau khi thay đổi;

Tư vấn thường xuyên các hoạt động doanh nghiệp;

…

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về Quy định về tách thửa đất theo quy định Luật Đất đai 2024 của Văn phòng luật sư Đà Nẵng – Công ty luật Duy Ích. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ hãy liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 091 298 7103.

Xem thêm tại: Trình tự thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai mới nhất 2025

Xem thêm tại: Đăng ký biên động đất đai theo pháp luật 2025