Những điều cần lưu ý khi mua đất nền dự án bất động sản năm 2024

Đất nền dự án bất động sản thu hút nhiều quan tâm của khách hàng bởi giá thành rẻ, dễ chuyển nhượng để kiếm lợi nhuận, giao dịch không quá phức tạp…tuy nhiên tiềm ẩn không ít rủi ro. Nếu quý khách hàng có dự định hãy tham khảo những điều cần lưu ý khi mua đất nền dự án bất động sản năm 2024 dưới đây.

1. Đất nền dự án bất động sản là gì 

Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về định nghĩa đất dự án. Tuy nhiên có thể hiểu đất dự án là đất nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu, chưa được san bằng, đào lấp, xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc…trên các lô đất nền đó.  

Đất dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật. Theo đó, chủ đầu tư bán đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho khách hàng có nhu cầu mua.

2. Điều kiện chuyển nhượng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 

• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; 
• Chủ đầu tư dự án phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở;
• Chủ đầu tư đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền;

3. Những lưu ý khi mua đất nền dự án bất động sản năm 2024

3.1 Tìm hiểu hồ sơ pháp lý của dự án bất động sản 

Khách hàng mua đất nền cần tìm hiểu về vị trí, nguồn gốc, hồ sơ pháp lý của lô đất…

Hồ sơ pháp lý dự án gồm:

• Quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư
• Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư
• Phê duyệt quy hoạch 1/500
• Văn bản giao đất của cơ quan nhà nước 
• Văn bản về việc đủ điều kiện huy động vốn cho dự án đầu tư
• Bản vẽ, thiết kế thi công cho dự án 
• …

Hồ sơ trên là cơ sở để khách hàng biết thông tin chủ đầu tư của dự án, đảm bảo minh bạch khi tiến hành giao dịch mua bán. 

Hiện nay, có rất nhiều trường hợp bên ký hợp đồng là các bên môi giới, ủy quyền… Dẫn đến khách hàng bối rối trong việc giải quyết mâu thuẫn phát sinh. Bởi các bên đùn đẩy trách nhiệm thực hiện hợp đồng cho nhau. 

3.2 Đọc kỹ hợp đồng đặt cọc mua đất nền dự án bất động sản

Các bên thường ký kết các hợp đồng đặt cọc, tư vấn, hợp đồng đặt chỗ mua đất nền… Bản chất đây là hợp đồng mua bán. 

Các điều khoản hợp đồng không rõ ràng về tiến độ thực hiện, thời gian chuyển nhượng lô đất… Khách hành không có điều kiện để xem xét về các điều khoản trong hợp đồng. Thậm chí khách không am hiểu pháp luật ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. 

Theo đó khách hàng ký hợp đồng huy động vốn thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định pháp luật. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng. 

Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Như vậy, khách hàng mua đất nền trong các dự án và góp vốn cho chủ đầu tư để nhận quyền ưu tiên đăng ký đặt cọc, giữ chỗ quyền sử dụng đất là trường hợp không được pháp luật cho phép. Khi xảy ra tranh chấp, khách hàng sẽ thiệt thòi về quyền lợi của mình.

3.3 Không mua đất nền qua chuyển nhượng từ người khác

Thời gian dự án thường kéo dài do xuất phát từ chủ đầu tư, cơ quan nhà nước…. Vì vậy tiến độ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng chậm hơn theo hợp đồng cam kết. 

Do đó, khách hàng có xu hướng mua lại thông qua bên thứ ba ký trực tiếp với bên bán. Khách hàng thanh toán tiền cho bên thứ ba và nhận ủy quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng. Và khách hàng tiếp tục chờ đợi bên chủ đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp Hợp đồng đặt cọc mua đất nền

4. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng 

• Tư vấn phương thức giải quyết tranh chấp;
• Đại diện làm việc với bên liên quan khi xảy ra tranh chấp;
• Thu thập tài liệu, giấy tờ cần thiết;
• Soạn thảo đơn từ, hồ sơ khởi kiện trong trường hợp khởi kiện;
• ….

Trên đây là nội dung tư vấn về lưu ý mua đất nền dự án bất động sản của Công ty Luật Duy Ích – Chi nhánh Đà Nẵng. Nếu Quý khách có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ hãy liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại 091 298 7103.

Bộ phận tư vấn luật dân sự – Công ty Luật Duy Ích – Chi nhánh Đà Nẵng.